오늘날 모스크바 지역에서는 수천 명은 아니더라도 수백 명의 민간 개발자가 판매용 주택을 건설하고 있습니다.
'개인'에 대한 믿을만한 통계는 없지만 이 시장의 규모가 크다고 믿을 만한 이유가 있습니다. Miel Real Estate의 국가 부동산 부서 이사인 Zhanna Shcherbakova는 "규모 측면에서 민간 개발자의 별장 시장은 별장 마을 시장과 비슷합니다."라고 말합니다. 그렇다면 이 시장 부문의 연간 총 매출액은 수십억 달러로 추산될 수 있습니다.
이 현상은 대규모이지만 민간 개발자에 대해서는 알려진 바가 없습니다.
코티지 마을의 개발자와 달리 "개인"은 훨씬 작은 플레이어입니다.
그들은 브랜드를 만들기 위해 노력하지 않으며 홍보 및 광고 예산이 없습니다. 더욱이 그들은 모든 홍보를 피합니다. 우리가 찾은 12명의 개인 개발자 중 3분의 1만이 연락을 했고, 그 중 단 한 명만이 자신의 성을 숨기지 않았습니다.
동시에 '개인'은 매우 심각한 힘을 나타냅니다. 몇 년 전, 한 대규모 개발 구조에서는 마을 건설을 위해 모스크바 북쪽에 좋은 토지를 구입하지 않았습니다. 회사 측은 “N씨가 그곳에서 일하며 행정부와 인연이 있고 최고의 토지와 많은 프로젝트를 시작했다”고 설명했다. “우리는 그와 경쟁하지 않을 것입니다.”
Zhanna Shcherbakova는 “나는 좁은 범위에서 연간 20~25채의 주택을 짓는 뛰어난 평판을 가진 민간 개발자를 알고 있습니다.”라고 말합니다. - 특정 부문에서는 '개인'의 비율이 높습니다. 예를 들어, Rublyovka에는 개발을 위한 대규모 토지가 없으므로 대규모 플레이어에게는 거의 관심이 없습니다. 하지만 민간 개발자들에게는 주택 2~4채를 위한 작은 토지면 충분합니다.”
10만 - 환영합니다!
서류상으로 보면 개발자의 프로젝트는 매우 단순해 보입니다. "토지 구입 - 통신 설치 - 주택 건설 - 판매"입니다. 또한 Rublyovka는 민간 개발자가 주택을 짓는 유일한 장소가 아닙니다. 그들은 엘리트 클래스부터 이코노미 클래스까지 모든 부문에서 성공적으로 운영됩니다.
현재 민간 개발 시장의 최소 입장권은 약 10만 달러로 추산됩니다.
이 예산을 충족하려면 원예 파트너십 (30-40,000 달러)에서 6-8 에이커를 구입하고 통신 장치를 설치하고 (저렴한 버전 - 10-20,000 달러) 면적이 조금 넘는 집을 지을 수 있습니다. 폼 블록이나 저렴한 샌드위치 패널에서 약 5만 평방미터의 100제곱미터. 장식이없는 그러한 별장은 장소가 어느 정도 괜찮은 경우 15 만 달러에 판매 될 수 있습니다.
모스크바에서 멀리 떨어진 곳에 새로운 이코노미 클래스 코티지를 민간 개발자로부터 80~10만 달러에 구입할 수 있습니다.
일반적으로 경제 부문에서는 엄청난 적자가 분명하며 합리적인 제안은 즉시 구매자를 찾습니다. 모스크바에서 40km 떨어진 지역에서 민간 개발자 중 한 명이 최근 다음 프로젝트를 구현했습니다. 15에이커의 부지가 두 개로 나누어졌고, 각 위에 깔끔한 목조 오두막이 세워졌습니다. 주택은 25만 달러에 빠르게 팔렸습니다.
다음은 다른 세그먼트의 예입니다. Rublevskoye와 Novorizhskoye 고속도로 사이의 출입 통제 지역에 소나무가 있는 8에이커의 작은 부지를 개발하는 데 드는 비용은 $250,000입니다. 통신 연결 및 주택 건설 (350 평방 미터) - 300,000 이상.
턴키 방식으로 마감된 완성된 주택이 현재 약 100만 달러에 판매되고 있습니다.
가장 매력적인 지역인 Rublyovka의 개발 시장 입장권도 최소 100만 달러가 들지만 이곳의 완성된 주택은 200만 달러부터 시작됩니다.
민간 개발자 중 누구도 40% 미만의 수익을 계획하지 않습니다. Victory Group CEO Tatyana Zvonareva는 "이코노미 클래스에서는 성공적인 프로젝트의 수익성이 100%에 도달할 수 있으며, 엘리트 부문에서는 예외적인 경우 200~300%에 도달합니다."라고 말합니다. - 동시에 고가 부문의 위험과 노출 시간도 더 높습니다. 값싼 물건은 보통 3~4개월 안에 사라지지만, 비싼 물건은 1년 반 정도 구매자를 기다릴 수 있습니다.”
토지 구매 및 후속 건설에 대한 심각한 재정적 투자로 인해 많은 잠재적 개발자가 방해를 받고 이코노미 클래스 부문에서 일하도록 강요됩니다. 오늘날 프로젝트 자금 조달을 위해 "개인"은 대부분 자신의 자금을 사용하거나 파트너를 유치합니다. 개발자 Andrey는 “지금은 마을을 지을 수 있지만 최소 천만 달러가 필요합니다.”라고 말합니다. - 자기자본이 부족해서 1년에 집을 2~3채만 짓습니다. 그러한 옵션에 대한 프로젝트 파이낸싱 옵션은 아직 없습니다. 은행 대출을 받으려면 부동산을 담보로 대출을 받아야 합니다. 하지만 그들은 건설 중인 별장에는 돈을 주지 않을 거예요.”
코티지 대 마을대부분의 개인 개발자는 대량 수요, 즉 장식이 없고 단순하며 고품질에 중점을 둡니다.
일반적으로 첫 번째 프로젝트에서는 이상적인 주택의 특정 모델이 만들어진 다음 발견된 솔루션(외관, 레이아웃, 장비)이 복제됩니다. 일부 개별 개발자는 자신의 신조를 너무 명확하게 공식화하여 별장 마을 개발자가 부러워할 수도 있습니다. 10년 경력의 개발자인 Kirill은 “나는 샬레 스타일의 오두막만을 짓습니다.”라고 자신의 기술의 비밀을 공유합니다. - 내 모든 프로젝트에는 반드시 창문이 있는 욕실, 탈의실이 있는 넓은 침실, 천장부터 바닥까지 내려오는 프렌치 창문, 높은 천장, 난방 바닥, 자동차 2대용 차고 및 벽난로가 있어야 합니다. 최근에는 대문에 전기 구동 장치도 설치했습니다. 비용은 천 달러밖에 안 되고 열쇠 고리로 열리는 대문은 구매자에게 마법 같은 효과를 줍니다.”
시골집 개발에 대한 일반적인 규칙은 없습니다. 컨셉은 대지의 위치, 크기, 형태, 주변 환경에 따라 결정됩니다. 동시에, 개발자는 시장에 대한 전략적 이해를 가지고 있어야 합니다.
Tatyana Zvonareva는 "민간 개발자의 주요 자질 중 하나는 사이트의 기능을 현실적으로 평가하고 이 위치에서 수요가 무엇인지 이해하는 능력입니다."라고 말합니다. 더 큰 집을 짓고 비용보다 더 높은 등급에 배치하려는 유혹이 항상 있습니다. 예를 들어, 일부 Rublevka 마을의 7에이커 부지에 궁전을 지으십시오. "Rublyovka라는 이유만으로 수백만 달러가 소요될 것입니다." 소비자 심리도 잘 알아야 하고 시장 동향도 예측해야 한다. 땅은 오늘 사는데 완성된 집은 1년 뒤에 팔아야 한다. 예를 들어, 규모가 너무 크면 비유동 자산 범주에 속할 수 있습니다. 또한 레이아웃, 건축 스타일, 마감 수준 등 많은 다른 세부 사항을 파악하는 것도 필요합니다. 그리고 구매자의 취향은 매우 빠르게 변합니다. 예를 들어 기둥, 현관 및 현관이 있는 고전적인 저택은 더 이상 기쁨을 유발하지 않습니다. 한 개발자는 “코티지에 대한 엄청난 수요에도 불구하고 시장에는 잘못된 생각으로 인해 판매할 수 없는 것들이 많이 있습니다.”라고 말했습니다.
코티지 마을과의 경쟁은 민간 개발자의 주택 시장 발전 뒤에 숨은 힘 중 하나입니다.
오늘날 개인의 별장은 마을의 유사 별장보다 평균 30-40% 저렴하며 구매자는 이를 높이 평가합니다. 개인 소유주와 마을 개발자의 경제성도 다소 다릅니다. 개인은 프로젝트 구현 기간이 훨씬 짧고(1년 대 2~4년) 비용이 더 낮은 경우가 많습니다. 마을 개발자는 주 네트워크를 연결하는 데 많은 돈을 지출해야 합니다.
그러나 시장은 변화하고 있으며 시간이 지남에 따라 가격 차이의 역할이 점점 줄어들고 있습니다. 구매자는 적극적으로 중앙 집중식 마을로 눈을 돌리고 있습니다. “정착촌이 개인 소유주들을 짓밟고 있습니다. 미래는 의심할 여지없이 단일 개념, 보안, 유지 관리 서비스 및 공통 인프라를 갖춘 마을에 속합니다. 구매자는 편안함과 안전을 원합니다. 모두가 문명화된 방식으로 살고 싶어합니다.”라고 중앙 집중식 마을에 집을 구입한 개발자 Andrei는 말합니다.
개발자 중 한 명은 "별장을 짓는 데 실패한 유일한 경험은 비록 그것이 유명한 위치의 Rublyovka에 있었음에도 불구하고 상하이와 같은 혼란스러운 개발과 관련이 있었습니다"라고 말합니다. -거기에 쓴 돈을 거의 반환하지 않았습니다. 이제 계약 없이 토지가 판매되는 별장 마을이나 오래된 다차 지역에 지을 것입니다. 나는 다시는 마을, "들판", "상하이"에 발을 들여 놓지 않았습니다!”
개발자의 유형
부동산 중개인 및 개발자와의 커뮤니케이션을 통해 시장에서 다양한 전략을 가진 여러 민간 개발자 그룹을 식별할 수 있었습니다.
"지역 독점자"특정 지역이나 심지어 한 지역의 건설을 전문으로 합니다. Malakhovka, Aprelevka 또는 Nemchinovka와 같은 오래된 산림 다차 사이트가 종종 선택됩니다. 그들은 대개 그곳에 살기 때문에 제한된 공간에서 잘 적응하고 그곳의 구매자의 선호도를 알고 있습니다. "지역 주민들"은 모든 판매용 부지에 대해 가장 먼저 알고 시장보다 저렴하게 구매하는 경우가 많습니다.
“그들은 스스로 그것을 만들었습니다”처음에 그들은 스스로 집을 짓고 어떤 이유로 든 그것이 그들에게 적합하지 않다는 것이 밝혀졌습니다. 또는 수익금을 사용하여 다른 부지를 구입하고 그곳에 새 집을 짓는 것이 더 수익성이 높기 때문에 판매 결정이 내려집니다. 결과적으로 자신의 주택에 사용하려는 자금이 프로젝트에서 프로젝트로 이익으로 이전되기 시작합니다.
또한 있다 "행정부와 가깝다"새로 철회된 토지 계획이 등록된 공무원의 대리인.
그러한 토지 할당의 일부는 일반적으로 수익금을 사용하여 통신을 설치하고 나머지 부지에 주택 건설을 시작하기 위해 즉시 매각됩니다. 그러나 "무료"는 부패합니다. 일반적으로 이는 건설 품질과 개념 전체의 사려 깊음에 영향을 미칩니다. 토지 할당의 일부는 때때로 오랫동안 미개발 상태로 남아 있습니다. 공무원은 자신의 몫을 손에 넣지 않습니다.
"빌더"예를 들어 목재 생산을 소유하는 기술에서 비롯됩니다. 능률적인 기술 프로세스와 적절한 품질을 갖추고 있지만 땅에 직접 접근할 수 없기 때문에 선호되지 않는 부지에 건설되는 경우가 많습니다.
아마도 가장 흥미로운 개발자 범주는 다음과 같습니다. "화이트 칼라".
이들은 모스크바 지역에서 자체 개발 프로젝트를 개발하는 모스크바 대기업의 최고 관리자입니다. 그들의 강점은 재정 자원의 가용성과 고객 요구에 대한 충분한 지식입니다. 단순히 "자신을 위한 것처럼" 구축하는 것만으로도 충분하며, 주변 사람들은 확실히 이를 높이 평가할 것입니다. 이들은 돈을 벌기 위해 노력하는 것뿐만 아니라 자신을 실현하기 위해 노력하는 가장 창의적인 개발자입니다.
이 개발자 중 한 명은 유럽에서 스키를 타던 중 알파인 스타일에 반해 모스크바 지역에 코티지 샬레를 지은 최초의 사람 중 한 명이었습니다. 또 다른 사람은 신기술에 대한 열정이 크다. “건축 현장에는 끊임없이 새로운 제품이 많이 나오고 있는데, 꼭 시험해보고 싶어요. 예를 들어, 통풍이 잘되는 외벽을 사용하면 겨울철에도 건축이 가능해 건축 시간이 크게 단축됩니다. 고속 벽화 기술도 마찬가지입니다. 비용이 더 많이 들지만 시간이 절약됩니다. 몇 달 동안 승리하면 프로젝트의 재무 성과를 크게 향상시킬 수 있습니다!”
태양 아래 있는 곳
판매용 별장을 짓는 것은 수익성이 높고 복잡하지 않은 사업인 것 같습니다. 그를 만났을 때 가장 먼저 든 생각은 '나도 할 수 있다'였다. 수익성? 매우 높습니다. 행정 장벽? 실제로는 그렇지 않습니다. 저는 땅을 사서 지었습니다. 승인에 3년이 걸리는 도시의 프로젝트에 비하면 이곳은 천국이다. 특별한 지식? 그것도 꼭 필요한 것 같지는 않습니다. 모든 사람이 축구처럼 건설을 이해합니다.
그러나 그렇게 간단하지는 않습니다. 초보자는 숙련된 개발자가 이미 해결한 여러 가지 문제에 필연적으로 직면하게 됩니다.
이 사업의 주요 위험 중 하나는 건설입니다. 건설사를 섭외하면 사업 수익성이 급격하게 떨어지기 때문에 최소한 30% 이상 비용이 적게 드는 팀을 주로 고용한다. 그러나 이 경우 위험이 증가할 뿐만 아니라 건설 품질과 비용을 관리하는 데 드는 노력과 시간도 증가합니다. 개발자 Sergei는 "프로젝트의 성공 여부는 신뢰할 수 있는 감독이 있는지 여부에 크게 좌우됩니다."라고 말합니다. - 지금까지 그런 사람을 찾지 못했습니다. 무슨 일이든 일어났습니다. 그들은 돈을 가지고 도망쳤고, 그들이 지은 것을 파괴해야 했습니다.”
"그의" 감독이 있더라도 개발자는 일주일에 적어도 두 번은 자신의 건설 현장을 방문해야 합니다. 모스크바에 거주하고 일하는 사람들에게 이는 심각한 부담입니다. Dmitry는 “마무리 단계에는 많은 시간이 걸립니다.”라고 말합니다. - 마감재, 장비, 배관 등을 모두 제가 직접 구매합니다. 또한 마무리 작업 중에 스스로 해결하는 것이 더 좋은 많은 질문이 발생합니다. 결국 건축업자는 최선을 다하는 것이 아니라 자신에게 더 편리한 것을 할 것입니다. 그 결과 주말과 근무 주중 오전 2~3일은 공사에 전념하고 있습니다.”
Kirill은 "첫 번째 프로젝트에서 초보자는 시장과 상점에서 건축 자재를 구입하여 최소 20%를 초과 지불하게 됩니다."라고 말합니다. -그리고 할인 혜택을받는 공장 및 대형 도매업자와 인연을 맺었습니다. 예를 들어 벽돌은 벨로루시에서 직접 가져온 것입니다.”
그리고 마지막으로, 민간 건축의 주요 어려움 중 하나는 "올바른" 토지를 찾는 것과 관련이 있습니다.
2차 시장에는 선택의 폭이 넓지만 자세히 살펴보면 대부분의 부지는 상업용 건설에 적합하지 않습니다. "저는 거의 2년 반 동안 첫 번째 프로젝트를 위한 사이트를 찾고 있었습니다"라고 "젊은" 개발자 Dmitry는 불평합니다. - 어딘가에 미완성 문서가 있었고, 어딘가에는 의사소통에 어려움이 있었습니다. 그리고 불행한 부지 형태, 흥미가 부족한 위치, 불리한 동네, 어려운 입구 등도 마찬가지입니다.”
다른 건축업자는 "종종 현장은 여러 가지 요인으로 인해 주목할 만하지만, 우리가 말했듯이 나중에 무력화할 수 없는 "숨겨진 광산"을 가지고 있습니다"라고 말합니다. -그래서 최근에는 Istra 근처의 아름다운 공터에 있는 부지가 마음에 들었습니다. 모든 것이 거래 쪽으로 흘러가고 있었지만, 사람들이 5년 동안 이 사이트에 건물을 지을 수 없었다는 사실을 친구들을 통해 알게 되었습니다. 지방 당국은 인근 코티지 커뮤니티에 거주하며 전망이 손상되는 것을 원하지 않는 것으로 나타났습니다. 그들은 개발 시도를 어뢰했습니다.”
숙련된 개발자는 많은 부지의 내용을 잘 알고 있으며 일반적으로 유망한 토지에 접근할 수 있습니다.
현재 순간의 특이한 점은 최근 모스크바 지역의 소규모 토지 가격이 연간 30~40% 이상 급등했다는 사실에 있습니다. 결과적으로 오늘날 가격 대비 품질에 적합한 토지를 찾는 것이 매우 어렵습니다. 경험이 풍부한 한 개발자는 새로운 프로젝트를 잠시 연기하기도 했습니다. "모든 것이 너무 비싸지고 있는데 아직 새로운 경제와 그 안에서 구축해야 할 것이 무엇인지 이해하지 못합니다." 따라서 이전에는 빠르게 성장하는 시장에서 심각한 실수만으로 민간 개발자가 좋은 수익을 올릴 수 없었다면 이제는 새로운 플레이어를 위한 시장에 진입하는 것이 그리 쉽지 않습니다. 특히 별장 정착지에서 계속 증가하는 압력을 고려한다면 더욱 그렇습니다.
자신의 집을 소유하는 것은 많은 가족의 파랗고 때로는 비현실적인 꿈입니다. 그리고 그것이 실현 불가능한 이유를 자세히 설명할 필요가 있는 사람은 아무도 없을 것입니다. 모든 것은 단 한 가지, 즉 돈으로 귀결됩니다. 정말 까다로운 물질입니다! 그것은 이미 당신의 손에 있는 것 같지만, 당신이 보기에는 그것들이 거기에 없습니다. 글쎄, 필요한 금액을 저장할 방법이 없습니다! 일반 시민은 집을 구입하기 위해 그 이상은 아니더라도 40년 동안 저축해야 합니다. 하지만 나는 정말로 집, 내 집을 원합니다! 무엇을 해야 할까요? 결국 전액을 모아 완성된 집을 바로 구입할 수는 없잖아요?!
탈출구는 단 하나뿐입니다. 자신의 손으로 집을 짓는 것입니다. 실제로 이것은 돈을 절약하는 좋은 방법입니다. 일정 금액을 모았다고 가정해 보겠습니다. 집을 살 만큼은 아니지만 건축자재는 이미 모아둔 것 같다. 그런 다음 조치를 취할 시간입니다. 필요한 모든 단계를 단계별로 살펴보겠습니다.
물론 첫 번째 단계는 문서를 설계하고 추정하는 것입니다. 모든 사람이 프로젝트를 작성하고 견적을 계산할 만큼 충분한 지식을 갖고 있는 것은 아닙니다. 이것은 전문가의 문제이며 여기서는 돈을 절약할 필요가 없습니다. 잘못 계산된 프로젝트는 재앙으로 이어질 수도 있습니다. 프로젝트는 건설 현장의 관련 당국으로부터 인증을 받아야 합니다. 다음으로 측지 작업을 수행합니다. 이 역시 전문가의 몫이므로 우리 스스로는 처리할 수 없습니다. 그런 다음 통신을 수행하고 건설 현장을 차단해야합니다.
이제 건설을 시작할 수 있습니다. 초기 단계의 주요 부분은 기초입니다. 직접 채울 수 있나요? 그렇지 않다면 전문가가 다시 필요할 것입니다. 지출을 기록하시나요? 이 작업은 반드시 수행되어야 합니다. 그런데 재무 계산이 절대적으로 정확하지는 않습니다. 건설을 시작할 때 계획한 것보다 더 많은 비용을 지출하게 됩니다. 인플레이션, 젠장! 이를 고려하여 그들이 말하는 것처럼 돈이 부족하여 건설을 시작하지 마십시오. 작은 예비량이 있어야 합니다(또는 큰 것이 더 좋습니다!). 기초가 "안정"되어야 하며 이 과정은 3~4개월이 소요된다는 점을 기억해야 합니다. 러시아를 위한 최선의 선택은 가을에 기초를 쏟는 것으로 간주되지만 봄에 건축을 시작하는 것이 좋습니다. 물론 귀찮게 할 필요가 없으며 시간이 부족하면 일반적인 방법으로 기초를 채울 필요가 없지만 파일 나사 옵션을 사용하십시오. 조립하기가 더 쉽고, "안정"될 때까지 기다릴 필요가 없으며, 대중적인 믿음과는 달리 비용이 전혀 들지 않습니다.
기초를 정리했으니 이제 벽을 올릴 차례입니다. 주요 질문은 우리가 무엇을 기반으로 구축할 것인가입니다. 벽돌집? 벽돌 가격은 지역과 품질에 따라 다릅니다. 매우 값싼 벽돌을 사용한다는 것은 분명히 실수를 하고 있다는 것을 의미합니다. 수명이 너무 짧습니다! 비싼 벽돌은 오래 지속되지만 가격이 가파르다!
일반 벽돌을 폭기 콘크리트로 교체할 수 있습니다. 아주 간단하게 만들어졌으며 재료가 저렴하므로 폭기 콘크리트 가격이 훨씬 저렴합니다. 또한 이 슬래브는 시멘트가 포함된 특수 접착제 위에 놓이기 때문에 시멘트와 모래가 많이 필요하지 않습니다. 그리고 이 접착제는 훨씬 적게 사용되며 작업하기가 더 쉽습니다.
또 어떤 혜택이 있나요? 사실 폭기 콘크리트 슬라브는 일반 벽돌보다 크기가 더 크고 넓습니다. 이것은 누워 과정의 속도를 크게 높이고 문자 그대로의 의미에서 벽이 우리 눈앞에서 바로 자랍니다. 함께 일하면 일주일 안에 2층 집을 지을 수 있습니다. 이런 의미에서 콘크리트 블록도 유익합니다.
많은 사람들이 목조 주택을 좋아합니다. 이러한 목재 집은 벽돌 집보다 저렴하지만 모든 사람이 나무 작업 방법을 아는 것은 아닙니다. 가장 빨리 지어진 집들입니다. 말뚝 기초, 벽은 목재로 세워졌습니다. 이를 위해 우리는 단면적 15 x 15cm의 목재를 사용하는데 가격이 그리 비싸지 않으며 대부분의 시민에게 상당히 저렴합니다.
이제 지붕과 바닥 작업을 해야 합니다. 단열재, 서까래, 타일, 창문 및 문 개구부, 천장 및 바닥 등 이 모든 작업을 수행할 수 있는 사람은 거의 없습니다. 이번에도 전문가나 친구 중 전문가에게 도움을 요청해야 합니다. 그건 그렇고, 이것은 훌륭한 저축 항목입니다. 친구들은 일을 위해 많은 돈을 요구하지 않으며 조언도 돕습니다. 예를 들어, 단열재로 미네랄 울을 사용하는 것이 더 저렴하기 때문에 더 수익성이 높다고 말할 것입니다.
실제로 집 건설에 대한 모든 작업이 완료되었습니다. 마감과 인테리어 디자인은 자금이 확보되는 대로 수행됩니다. 그러나 집이 이미 서 있기 때문에 이것은 그렇게 중요하지 않습니다. 내 친구들 중 많은 사람들이 자신의 손으로 집을 지었습니다. 그들은 다르게 보입니다. 다양한 포탑과 퇴창으로 장식된 정교한 건물도 있습니다. 주름이 없는 단순한 직사각형이 있습니다. 그러나 그들을 하나로 묶는 한 가지는 바로 이 집을 지은 사랑입니다. 그러니 여러분, 건설하고 어려움을 두려워하지 마십시오!
판매용 주택 건설은 가장 수익성이 높은 사업 중 하나입니다. 그러나 무료인 것은 없으므로 이 사업은 가장 비용이 많이 드는 사업 중 하나입니다. 더욱이, 새로운 건물마다 지속적으로 대규모 투자가 필요합니다. 그러나 여전히 대규모 사업을 창출하려는 욕구에 사로잡혀 있다면 판매용 주택을 짓는 것이 상당한 수입원이 될 수 있습니다. 이 기사에서는 건설 회사를 여는 방법과 필요한 사항을 알려 드리겠습니다. 또한 다음 기사를 읽는 것이 좋습니다.
사업을 구축하는 방법 - 판매용 주택 건설
판매용 주택을 짓는 것은 복잡해 보이고 수익을 내기에는 먼 일처럼 보일 수 있습니다. 그러나 실제로는 그렇게 복잡하지 않습니다. 등록 단계에서는 표준 절차 외에도 SRO 회원 자격이라는 또 다른 절차가 필요합니다. SRO는 건설에 참여할 수 있도록 하는 자율 규제 기관입니다. 회원이 없으면 건물은 불법입니다.
- 지구
- 노동자
- 기술
- 재료
건설사업을 위한 토지는 어디서 구할 수 있나요?
빈 땅에 그냥 지을 수는 없고, 구입해야 합니다. 별장 커뮤니티를 개발할 계획이라면 토지를 구입하는 것이 좋은 투자가 될 수 있습니다. 결국 개선 후에는 가격이 여러 번 급등 할 것입니다. 또한 토지가 있는 별장을 판매하면 더 많은 이익을 얻을 수 있습니다. 그러나 동시에 아파트 건물 건설에 필요한 토지 면적은 훨씬 작습니다. 두세 채의 별장에 필적하는 줄거리이면 충분합니다. 그리고 토지 비용은 더 빨리 갚을 것입니다.
또한 건설을 시작하려면 측량, 토지 측량, 통신 배치가 필요합니다. 아파트 건물의 경우 이 작업이 훨씬 덜 필요하다는 것은 논리적입니다. 따라서 많은 건설회사에서는 초고층 건물 건설부터 시작하는 것을 선호합니다.
임금 근로자
이러한 회사에는 명백한 건축업자 팀 외에도 다른 전문가가 필요합니다. 이들은 기획자, 디자이너, 프로그래머, 변호사, 회계사입니다.
판매용 주택 건설 사업은 지난 몇 년간에 비해 약간의 변화를 보였습니다. 오늘날 채용 빌더는 훨씬 더 진지하고 꼼꼼하게 접근됩니다. 등록 및 취업 허가가 없는 “인접 국가 방문자”에게는 큰 벌금이 부과될 수 있습니다.
변호사와 회계사의 경우 지속적으로 서비스가 필요하지 않습니다. 따라서 비용을 절약하려면 신입 전문가를 고용하거나 이 작업을 아웃소싱하는 것이 현명할 것입니다.
기계 및 장비
많은 스타트업 회사에서는 임대 장비를 사용합니다. 하지만 기회가 있을 때 장비를 구입하는 것이 더 좋으며 점차적으로 수행할 수도 있습니다. 집을 짓려면 다음 장비가 필요합니다.
- 건설중장비
- 콘크리트 및 기타 솔루션 작업용 장비
- 클래딩 작업용 장비
- 조명
귀하의 회사가 완성된 건물의 수리에도 참여할 예정이라면 수리를 위한 장비도 필요합니다.
건설중장비- 건물에 가장 필요하고 값비싼 장비입니다. 여기에는 크레인, 불도저, 트랙터, 굴착 장치 등이 포함됩니다. 대부분 임대로 구매합니다.
콘크리트 작업용 장비가격도 더 저렴하니 바로 구매하실 수 있어요. 여기에는 콘크리트 믹서, 콘크리트 펌프 또는 믹서, 공압 펌프, 석고 스테이션, 모르타르용 버킷 등이 포함됩니다.
클래딩 작업거푸집 공사, 비계 및 비계를 사용하여 수행됩니다. 때로는 맨 위 작업을 수행해야 할 때 일반 크레인으로 교체되는 경우도 있습니다. 건설 현장에는 임시 조명이 필요합니다. 이를 위해 멀리 있는 물체를 비출 수 있는 백색광 크세논 램프가 가장 자주 사용됩니다.
건축 자재
집 유형마다 재료가 다릅니다. 다층 건물의 경우 일반적으로 패널이 사용됩니다. 넓은 패널 면적 덕분에 이러한 집은 매우 빠르게 "조립"됩니다. 사실, 패널 하우스에는 추가 단열이 필요합니다. 그렇지 않으면 겨울에 내부가 추울 것입니다.
벽돌은 가장 비싸고 최고 품질의 건축 자재 중 하나입니다. 벽돌집은 수요가 가장 많습니다. 사실, 여기서 비용은 패널 비용보다 훨씬 높습니다. 이것이 바로 주택의 최종 가격이 높아지는 이유입니다.
프레임 기술은 오늘날 코티지 건물에 널리 사용됩니다. 그러한 주택을 짓는 데 드는 비용은 상대적으로 낮습니다.
결론
자신의 건설 회사를 열려면 도시 외곽에서 시작하는 것이 가장 좋습니다. 이 사업의 높은 수익성과 연령으로 인해 이곳에서의 경쟁은 인상적입니다. 그러나 여전히 점점 더 많은 새로운 개발 조직이 나타날 때마다 돌파구를 찾고 "구시대 회사"와 나란히 자신있게 존재할 수 있습니다.
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판매용 물건을 만드는 사업은 가능한 모든 사업 중에서 가장 수익성이 높고 비용도 가장 많이 듭니다. 하지만 올바르게 정리하면 높고 안정적인 수입을 제공할 수 있습니다.
우선, 시골집, 별장, 연립 주택 또는 아파트 건물 등 판매용으로 지을 건물을 결정해야 합니다. 가장 수익성이 높은 지역 중 하나는 별장 건설이라고 믿어집니다.
회사 등록
이 등록 외에도 특별자율규제기관(SRO)의 회원이 되어야 합니다. 그러한 조직의 회원이어야 합법적으로 주택을 지을 수 있습니다.
건설용 토지
훌륭한 투자는 별장 커뮤니티 건설을 위해 토지를 구입하는 것입니다. 조경이 완료되면 가격이 여러 번 인상됩니다. 그리고 토지와 함께 별장을 판매할 수도 있으며, 이는 이익을 증가시킬 뿐입니다. 그러나 넓은 면적을 구입하려면 많은 비용이 필요합니다. 아파트 건물을 위해 토지를 구입한다는 아이디어는 더 예산 친화적으로 보입니다. 훨씬 적은 양이 필요하며 훨씬 더 빨리 성과를 거둘 것입니다.
또한, 아파트 건물에 연결해야 하는 통신 횟수가 줄어들고 토지 측량 및 측량이 더 쉬워집니다. 건설회사들이 아파트 건물을 짓는 아이디어를 선호하는 이유다.
별도의 질문은 토지를 정확히 찾을 위치입니다. 다시 말하지만, 아파트 건물에 관해 이야기하고 있다면 도시 외곽 개발을 시작하는 것이 좋습니다. 경쟁이 훨씬 낮기 때문에 누구도 이 사업에 새로 온 사람이 첫 경험을 얻는 것을 막지 못할 것입니다. 하지만 외곽에서도 인기 있는 방향으로 사람이 붐비는 곳을 선택해야 합니다. 지역 풍경을 고려하십시오. 사람들은 창문에서 보이는 풍경이 어떤 것인지 관심을 갖습니다.
부동산 중개인의 서비스 비용을 지불하면 적합한 플롯을 찾을 수 있습니다. 일반적으로 그러한 전문가는 시장에 무엇이 있는지, 가격이 얼마인지 알고 있으며 적절한 옵션을 찾는 데 도움을 줄 것입니다. 특별 경매를 통해서도 부지를 찾을 수 있지만 이 솔루션에는 추가 재정 비용이 필요합니다.
준비 작업
건축을 시작하기 전에 주택 건설을 위해 어떤 종류의 기초를 놓아야하는지 정확히 알기 위해 토양 분석을 수행해야합니다. 이러한 서비스는 측지 서비스에 의해 제공됩니다.
완료 후에는 전문가에게 문의하여 프로젝트 문서를 준비해야 합니다. 주택 설계 자체 외에도 관련 허가가 많이 필요하므로 이 문서에 대해서는 전문가에게 문의하는 것이 좋습니다. 이 문서 패키지를 사용하면 승인을 위해 규제 당국에 가야 합니다.
급수, 하수도, 전기 네트워크 등 필요한 모든 통신에 대한 기술 조건을 발행합니다. 이러한 작업은 해당 프로필의 전문가가 수행해야 합니다.
건설
이제 실제 건설을 수행할 사람을 찾을 가치가 있습니다. 건설 회사를 고용하는 것은 수익성이 없습니다. 수입의 대부분을 차지하게 됩니다. 고용된 승무원의 비용은 더 저렴합니다. 사실, 이 경우 건설 현장을 자주 방문하여 작업 진행 상황을 모니터링해야 합니다. 또한 각 건축업자가 취업 허가 및 등록을 가지고 있다는 사실에 유의하십시오. 그렇지 않으면 심각한 벌금이 부과됩니다.
건설팀 외에도 회계사, 변호사, 프로그래머, 디자이너, 기획자 등을 고용해야 합니다. 사실, 해당 서비스가 지속적으로 필요하지 않기 때문에 프로젝트 작업을 위해 고용하거나 이러한 서비스를 아웃소싱할 수 있습니다.
장비 및 기술
주택 건설을 조직하려면 다음 장비가 필요합니다.
- 조명: 백색광을 사용하는 크세논 램프.
- 마주보는 작업용: 비계, 비계, 거푸집 공사.
- 모르타르 작업용: 석고 스테이션, 공압 펌프, 믹서, 콘크리트 믹서 및 기타 장비.
- 중장비 건설: 굴착 장치, 트랙터, 불도저 등
처음에는 임대할 수 있지만 둘 이상의 프로젝트에서 사업을 수행할 계획이라면 구매할 권리가 있는 것이 좋습니다. 중장비는 꽤 비싸기 때문에 거의 항상 임대됩니다. 기성 수리가 완료된 주택을 판매하려는 경우 수리용 장비를 점진적으로 구매하는 것도 가치가 있습니다.
건축 자재
주택 건축 자재는 사업을 구축하기로 결정한 주택 유형에 따라 다릅니다. 다층 건물의 경우 건물 프레임을 빠르게 세울 수 있는 패널이 사용됩니다. 그러나 추가적인 단열이 필요합니다.
벽돌은 최고 품질로 간주되지만 가장 비싼 재료이기도 합니다. 이러한 건설 비용은 높고 판매 가격도 패널 하우스보다 훨씬 높지만 이러한 주택에 대한 수요는 매우 높습니다.
코티지는 프레임 기술을 사용하여 지어졌습니다. 상대적으로 저렴하고 주택 가격도 낮지만 수요는 지속적으로 높습니다. 그렇기 때문에 코티지 커뮤니티 건설은 매우 수익성이 높은 사업이라고 믿어집니다.
건축 자재 비용을 줄이려면 공급업체에 직접 문의해야 합니다. 이를 통해 원자재 구매에 할당된 금액의 약 20%를 절약할 수 있습니다. 하지만 절대 품질을 무시해서는 안 됩니다.
비용과 수입
토지 구매, 프로젝트 문서 준비, 계약자 작업, 건축 자재, 마무리 작업 등 작업의 각 단계에서 사업에 상당한 투자가 필요할 것이라고 추측하기 쉽습니다.
총 작업 비용과 평방 미터당 비용은 러시아 지역에 따라 크게 다릅니다. 예를 들어, 중간 구역에 사업을 구축하는 경우 평방 미터당 가격은 20,000루블, 대도시에서는 최대 40,000루블까지 설정할 수 있습니다. 평균적으로 프로젝트에 200만 루블을 투자하면 300만 루블에 판매할 수 있습니다.
사업이 얼마나 빨리 성과를 거둘지는 건설 등급에 따라 다릅니다. 이코노미 클래스 주택은 더 빨리 팔리지만, 그로부터 얻는 수입은 궁극적으로 고급 주택보다 적습니다.
전통적으로 남자는 누구나 집을 짓고, 나무를 심고, 아들을 키워야 한다고 믿어왔습니다. 마지막 두 점은 별도의 논의 주제이며, 첫 번째 점은 자신의 거주용뿐만 아니라 후속 판매용으로도 집을 지을 수 있습니다. 그리고 모든 요소를 고려하면 매우 수익성 있는 투자가 될 수 있습니다.
건설이 제안된 토지의 위치와 해당 지역의 개발 전망은 상당히 중요합니다. 여름 별장 플롯의 상황을 고려하더라도 그 위에 집을 짓고 판매 할 것이라는 전망은 많은 전망을 제공하지 않을 것입니다. 집의 존재로 인해 플롯의 가치가 증가하는 전체 금액은 건설 비용에 "먹혀"집니다. 그러나 몇 년 안에 그 부지가 가스와 물 공급이 제공되는 도시 경계 내에 있을 것이라고 믿을 만한 심각한 이유가 있는 경우, 주택이 있는 부지의 가격이 상승할 것입니다.
또한 건설이 제안된 지역의 주택 수요 정도를 평가할 필요가 있습니다. 수요가 높을수록 주택을 더 비싸게 팔 수 있습니다. 하지만 이렇게 유리한 입지에 땅값이 싸지 않기 때문에 지출 대비 기대 소득 비율을 잘 계산해야 한다.
경기 침체기에 그런 사업을 시작해서는 안됩니다. 사람들이 돈이 없으면 집을 살 사람을 찾는 것이 매우 어려울 것입니다. 경제가 호황을 누리고 있는 좀 더 유리한 시기를 기다리는 것이 좋습니다.
많은 사람들은 집이 매력적으로 보일 때에만 집을 짓고 판매함으로써 실질적인 이익을 얻을 수 있다고 믿습니다. 또한 가장 저렴한 재료로 지어야 합니다. 물론 매력적인 외모가 필요하지만 재료를 아끼면 안됩니다. 결국 값싼 재료는 일반적으로 품질이 높지 않으며 잠재적 구매자의 지적 수준과 지식을 과소 평가해서는 안됩니다!
모든 집에서 구매자를 찾기가 쉽지는 않습니다. 예를 들어, 일반 벽돌집은 프레임 하우스보다 훨씬 쉽게 구매됩니다. 프레임 하우스 구매자를 찾는 것은 거의 불가능합니다. 목조 주택은 친환경성으로 인해 수요가 많지만 여전히 수요는 벽돌 주택보다 적습니다.
집을 짓는 데 드는 비용의 상당 부분은 직원의 급여입니다. 모든 작업을 직접 수행하면 비용을 절약할 수 있습니다. 물론 이는 그 사람이 적절한 기술, 경험, 경험을 가지고 있고 그가 생활하는 수입원이 일과 건설을 결합할 수 있다는 것을 가정합니다.
공사를 지연시켜서는 안 됩니다. 결국 필요한 모든 자재의 가격이 오르는 경향이 있으므로 공사를 지연하면 필연적으로 비용이 증가하게 됩니다.
그러나 가능한 한 빨리 공사를 완료해야 하는 경우 집이 준비되면 특별히 서둘러 팔아서는 안됩니다. 특정 지역의 주택 수요가 최고조에 이를 때까지 기다리는 것이 가장 좋습니다. 왜냐하면 집을 가장 높은 가격에 판매할 수 있기 때문입니다.