Mnoho bohatých Rusov v poslednej dobe aktívne nakupuje rezidenčné nehnuteľnosti, aby investovali peniaze na ďalší predaj. Všeobecne sa verí, že môžete zarobiť dobré peniaze kúpou bytu počas výstavby a jeho predajom, keď je dom dokončený a uvedený do prevádzky.
Hovoria, že kúpa bytu v štádiu rozkopávok, t.j. keď stavebná organizácia práve začne stavať projekt, môže priniesť asi 200 percentný zisk.
V skutočnosti to nie je také jednoduché. Tento typ podnikania má svoje špecifiká, preto nie je vhodný pre každého. Po prvé, aby ste si kúpili aj tú najlacnejšiu nehnuteľnosť, potrebujete vážnu počiatočnú investíciu finančných prostriedkov. Po druhé, nikto nie je v bezpečí pred stretnutím s bezohľadnými vývojármi alebo jednoducho podvodníkmi.
Navyše aj zdanlivo takmer kompletne dokončený dom môže čakať na pripojenie ku komunikácii a samotné uvedenie do prevádzky niekoľko rokov. Preto len podrobná predbežná štúdia trhu s nehnuteľnosťami a všetkých jeho úskalí minimalizuje riziká a zabezpečí dobré zárobky.
Niekoľko spôsobov, ako organizovať obchodný predaj bytov
Na opätovnom predaji bytov sa dá zarobiť bez toho, aby ste riešili novostavby, pretože existuje aj sekundárny trh. Uveďme ako príklad niekoľko najbežnejších obchodných schém, ktoré vám umožňujú dosiahnuť zisk na sekundárnom trhu:
1. Kupujeme “zabitý” byt, robíme lacné kozmetické opravy a predávame ich so ziskom. V tomto prípade budú hotovostné náklady na kúpu bytu výrazne vyššie ako na kúpu bytu vo fáze výstavby, ale riziká sú minimalizované. Hlavná vec je racionálne pristupovať k otázke usporiadania.
Dnes trh ponúka veľa lacných stavebných materiálov, ktoré majú dobré úžitkové vlastnosti. S vynaložením malého množstva peňazí môžete získať byt s kvalitnou kozmetickou rekonštrukciou, ktorý si rýchlo nájde svojho kupca. Takto môžete zarobiť až 15-20% z pôvodných nákladov na bývanie.
2. Naliehavá kúpa bytov. Majitelia často kvôli určitým okolnostiam potrebujú súrne predať svoj byt. V tomto prípade pre urýchlenie procesu predaja ponúkajú nehnuteľnosť za cenu o 10-15% nižšiu, ako je trhový priemer. Po úspešnom obchode už ostáva len dať byt do kľudného predaja za adekvátnu cenu.
3. Izby v spoločných apartmánoch. Táto schéma pozostáva z postupného nákupu jednotlivých izieb nachádzajúcich sa v tom istom spoločnom byte. Cena všetkých zakúpených jednotlivých izieb bude približne o 20 % nižšia ako cena celého bytu. Tu je najťažšie dohodnúť sa so všetkými vlastníkmi bytov, čo sa nie vždy podarí.
Ktoré byty by som si mal kúpiť na ďalší predaj?
Pre začiatočníkov, ktorí práve vstupujú do obchodu s predajom bytov, odborníci odporúčajú, aby si najprv kúpili iba tekuté byty, teda také, ktoré sa dajú rýchlo predať. Dnes sú to jednoizbové alebo dvojizbové byty strednej cenovej kategórie.
Byt s veľkou rozlohou je drahší a skutočných kupcov naň bude podstatne menej.
Ak byt nie je na predaj
Musíte pochopiť, že byt nie je bochník chleba, takže je veľmi zriedkavé, že ho môžete predať v priebehu niekoľkých dní. Na prijateľnú dohodu musíte niekedy čakať aj niekoľko mesiacov.
Aby byt nevisel ako mŕtve bremeno, ale prinášal zisk, môže sa prenajímať s upozornením nájomníkov, že keď sa nájde skutočný kupec, budú musieť uvoľniť obytný priestor.
Nehnuteľnosti sú dlhodobo jedným z najspoľahlivejších spôsobov ochrany financií. Takúto záruku nemožno očakávať ani od peňazí, ani od zlata, ani od drahých kameňov. Šperky a drahé kovy sú hnuteľným majetkom a možno ich celkom ľahko stratiť, zatiaľ čo hotovosť podlieha inflácii a trpí v dôsledku menových reforiem. Bývanie vždy zostáva v cene. A dokonca môže slúžiť ako nástroj na vytváranie zisku. Ak viete, ako zarobiť peniaze v realitách, môžete si založiť veľmi skutočný a spoľahlivý biznis. Pozrime sa stručne na jeho hlavné schémy.
Ako to funguje
Zarábame teda predajom nehnuteľností. A nielen na nej. Investovanie do rezidenčných nehnuteľností je možné realizovať v rôznych mierkach a rôznymi metódami. A to kúpou a ďalším predajom bytov, prenájmom priestorov, či otvorením vlastného sprostredkovateľského podnikania vo forme súkromnej realitnej kancelárie. Môžete si tiež kúpiť alebo prenajať obchodné priestory. Ostatné nehnuteľnosti (chaty) ako nehnuteľnosť na ďalší predaj sú kótované menej kvôli vysokým nákladom na bytovú jednotku, ale sú tiež dosť žiadané.
Nie všetky tieto metódy sú dostupné pre každého. Kúpa rezidenčnej nehnuteľnosti alebo prenájom komerčnej nehnuteľnosti si vyžaduje investovať veľmi, veľmi značné počiatočné finančné prostriedky. Takéto investície si môžu dovoliť najmä komerčné organizácie. Medzi ich možnosti patrí získanie bankového úveru na vlastný projekt. Ale podnikanie s nehnuteľnosťami, teda zarábanie peňazí na transakciách zahŕňajúcich nákup a predaj nehnuteľností, je dostupné aj jednotlivcovi, ak má potrebný počiatočný kapitál.
Aké sú hlavné riziká?
Hlavným rizikom podnikania v tejto oblasti je nedostatočná rýchla návratnosť a s tým súvisiace možné straty. Najobľúbenejším typom takejto investície je kúpa bývania (samostatného bytu) za účelom ďalšieho predaja. V posledných rokoch v dôsledku krízy a poklesu cien v tejto oblasti objem investícií do takýchto transakcií výrazne klesol a nedosahuje viac ako 15 %. Vysvetľuje to nedostatok zvýšeného dopytu, na rozdiel od boomu v oblasti bývania na začiatku 21. storočia.
Kúpa domu, keď dopyt po ňom rastie, zaručuje niekoľkonásobný zisk pri ďalšom predaji. Týka sa to najmä tých, ktorým sa v posledných desaťročiach minulého storočia podarilo do tejto oblasti investovať voľné financie. Po 10-15 rokoch bol zisk pri takýchto transakciách desaťnásobný.
V súčasnosti už takýto efekt nemožno očakávať, keďže v blízkej budúcnosti sa neočakávajú obdobia obzvlášť rýchleho rastu dopytu po bývaní (a teda aj cien). V súčasnosti je domáci trh skôr v zostupnej fáze. Výraznejšie zdražujú len cenovo dostupné bytové jednotky. Vo veľkých mestách vrátane hlavného mesta nie sú drahé nehnuteľnosti veľmi žiadané.
O spoločnej výstavbe
Najlepšou možnosťou investície je bývanie v novostavbách. Iné nehnuteľnosti („opätovný predaj“) takýto účinok neprinesú. Najlacnejšou možnosťou je kúpa domu v štádiu základovej jamy. Kúpou bytu v počiatočnej fáze výstavby ušetríte približne 30 % jeho nákladov. Na stabilnom trhu je presne toto číslo zisku, s ktorým môžu investori počítať ako celkom reálne.
Netreba však podceňovať obrovské množstvo rizík spoločného konštrukčného systému. Vo veľmi ranom štádiu je ich hodnota maximálna. Ak chcete znížiť riziká, mali by ste si vybrať iba vývojárov s dostatočnými skúsenosťami a dobrou povesťou. Nepriamymi, ale nie absolútnymi znakmi toho môže byť množstvo predtým objednaných predmetov, vykonávanie činností v súlade s ustanoveniami federálneho zákona č. 214 „O majetkovej účasti“, systémom úverových vzťahov s jednou zo štátnych bánk, ktorá, ako je známe, si starostlivo a starostlivo vyberá partnerov.
Aké byty kúpiť
Ako zarobiť na nehnuteľnosti so sumou potrebnou na investíciu? Ktorý byt je lepšie kúpiť? Ak ho plánujete v budúcnosti predať, vyberte si monolitický dom. Tým sa zvýši budúca trhová hodnota nehnuteľnosti. Cena tiež závisí od stupňa zlepšenia okolia, kvality infraštruktúry, prítomnosti potrebných sociálnych zariadení v blízkosti vo forme školy, škôlky, nemocnice a siete obchodov, dobrého dopravného spojenia av Moskve - blízkosť na metro a všeobecný ukazovateľ hodnotenia oblasti.
Podnikateľom v hlavnom meste odporúčame zamerať sa na plány výstavby a rozširovania siete metra. V Moskve v týchto dňoch vzrástol záujem o nehnuteľnosti nachádzajúce sa mimo Moskovského okruhu. Dôvodom je zdražovanie takýchto bytov pri napojení linky metra na bývalú odľahlú oblasť. Náklady na bývanie sa v takýchto prípadoch zvyšujú o 15-30%.
Čo by ste mali vedieť o nehnuteľnostiach v regióne Moskva
Ceny bytov rastú nielen v Moskve, ale aj v regióne. Najlacnejšou nehnuteľnosťou v Moskovskej oblasti sú byty v novostavbách v Zelenograde. Je to kvôli určitej vzdialenosti mesta od Moskovského okruhu. Táto oblasť má navyše infraštruktúru o nič horšiu ako Moskva. Okrem toho by ste mali venovať pozornosť okresom Solntsevo, kde sa tento rok plánuje otvorenie linky metra, Yuzhnoye Butovo, Dmitrovsky atď.
Ďalšou možnosťou investovania do nehnuteľnosti je jej prenájom. Ako zarobiť na prenájme nehnuteľnosti? Nájomné bývanie je takmer vždy žiadané. Kúpa vlastného bytu totiž nie je dostupná pre každého. Tí, ktorí plánujú takúto možnosť, vyžadujú buď voľnú nehnuteľnosť (byt) alebo určitú sumu vo forme počiatočného kapitálu.
Tieto peniaze môžete využiť prenájmom bývania, ktoré vyhovuje parametrom na následný prenájom. Ak máte dostatok peňazí na kúpu bytu, ktorý môžete neskôr prenajímať, zvážte, že vaše podnikanie bude nevyhnutným úspechom.
Výsledok sa čoskoro nedostaví...
Treba ale myslieť na to, že cielená kúpa bytu na budúci prenájom nie je najrýchlejší biznis. Jeho návratnosť nie je taká veľká. V Moskve sa kúpa jednoizbového bytu za priemernú cenu vyplatí približne za pätnásť rokov, pri dvojizbovom byte je toto obdobie šestnásť až osemnásť rokov a náklady na trojizbový byt sú také, že budete schopný vrátiť všetky prostriedky investované do nákupu možno až po štvrťstoročí.
Ako zarobiť peniaze na nehnuteľnosti pomocou hypotéky? A je toto možné? Na rozdiel od bežnej schémy kúpy bytu na hypotéku a následného prenájmu, návratnosť takéhoto bývania neobstojí. Táto nehnuteľnosť si vyžaduje veľmi dlhé splátky úverov s úrokmi. Postup trvá desaťročia. Výsledkom je, že konečné náklady na bývanie sú nafúknuté dvakrát alebo trikrát. Prenájom takéhoto bytu neprináša žiaden hmatateľný zisk, maximálne pokryje splátku úveru.
Aké byty sa prenajímajú?
Rozhodli ste sa teda kúpiť byt na prenájom. Ktoré je lepšie zvoliť? Najobľúbenejšie sú jednoizbové byty. Najčastejšie sa vyberajú na prenájom. Požiadavky na dom v tomto prípade nie sú príliš vysoké. Môže byť panelový a nie príliš prestížny. Ak si nedovolíte premýšľať o budúcom predaji takéhoto bytu alebo o jeho využití pre vlastnú potrebu, je lacné bývanie v päťposchodovej panelovej bytovke dobrou voľbou z hľadiska úspory počiatočných investícií. Ale vzhľadom na možnú perspektívu predaja by ste sa mali obávať o jeho prijateľnú kvalitu.
Konečným predpokladom takéhoto bytu je najčastejšie stať sa budúcim domovom mladšej generácie investorovej rodiny. V tomto zmysle je investícia do bývania šikovným a sľubným krokom. Do dospelosti dieťaťa sa byt zaplatí a mnohonásobne predraží. Prenájmom doposiaľ nežiadaného bývania sa vám vráti počiatočná investícia a budete môcť dať svojmu synovi či dcére v plnoletosti takmer zadarmo výborný hodnotný darček.
Ak nie sú peniaze
Je možné začať podnikať s nehnuteľnosťami bez toho, aby ste investovali čo i len cent počiatočného kapitálu? Budeme vás musieť sklamať – tento nápad patrí medzi tie nereálne rozprávky pre milovníkov gýču. Aj keď sa rozhodnete prenajímať vlastný byt, myslite na potrebu jeho uvedenia do slušného stavu. To znamená, že na dobré kozmetické opravy budú potrebné náklady.
Investície budú potrebné na hľadanie vhodných možností, čiastočné alebo úplné zaplatenie bývania a komunálnych služieb za kúpené objekty a mnohé ďalšie. Bez počiatočných prostriedkov sa preto v tomto biznise nedá nič robiť.
Sú moskovské nehnuteľnosti zlatou baňou?
Hlavné mesto so svojimi nebetyčnými cenami bývania je najperspektívnejším miestom z hľadiska takýchto zárobkov pre svojich domácich obyvateľov. Najbežnejšou možnosťou investovania do nehnuteľnosti pre bežného Moskovčana je prenájom vlastného bytu v dobrej lokalite za veľmi slušné peniaze a presťahovanie sa bývať do prenájmu v jednom z miest Moskovskej oblasti, kde sú náklady na prenájom. niekoľkonásobne nižšia.
Niektorí sa rozhodnú predať drahé moskovské nehnuteľnosti a kúpiť lacnejšie v moskovskom regióne. Rozdiel v peniazoch sa investuje do prenájmu ďalších priestorov za účelom komerčného prenájmu. Metropolitný byt je navyše možné premeniť na ubytovňu a prenajímať na dennej báze. Ako viete, ceny za prenájom obytných priestorov v maloobchode sú neporovnateľné s dlhodobým prenájmom.
Ďalšie možnosti
Ako zarobiť peniaze na nehnuteľnosti, keď nemáte na bývanie navyše a ani to neočakávate? Ak zároveň bývate v dvojizbovom byte alebo trojizbovom byte a jedna izba zostane neobsadená, tento voľný obytný priestor je možné prenajať.
Niektorí „bytoví“ podnikatelia cielene kupujú byty a vyberajú si tie „mŕtve“ – bez akýchkoľvek opráv, často v hroznom stave. Spravidla ide o bývalý majetok alkoholikov a iných lumpenovcov. Trhová hodnota takéhoto bývania je o niečo nižšia ako priemer a po rozdelení na slušné opravy je možné pri následnom predaji vrátiť investované prostriedky s výrazným „doplatkom“. Vnútorný stav bytu je totiž to prvé, na čo si potenciálny kupujúci dá pozor. Mnoho ľudí cielene hľadá zrekonštruované bývanie, pretože nemajú silu ani chuť sa v ňom hrabať sami a sú ochotní za to zaplatiť.
Existuje taká profesia
Ako zarobiť peniaze na nehnuteľnosti od nuly? Ktorý spôsob investovania je najlacnejší? Možno tu môžeme hovoriť o súkromných nehnuteľnostiach. Sprostredkovateľ pri transakciách s bytmi nevyžaduje počiatočný kapitál, pretože princípom takéhoto zárobku je získavanie percenta provízie od klienta za poskytnuté služby. Ale toto podnikanie nemožno klasifikovať ako ľahké a nekomplikované. Tí, ktorí sa rozhodnú stať sa realitnými maklérmi, budú musieť naštudovať obrovské množstvo informácií, aktívne sa pohybovať po meste, komunikovať s obrovským množstvom potenciálnych klientov, ktorých hľadanie je pre jedného podnikateľa náročnejšie ako pre profesionála. propagovaná agentúra s množstvom príležitostí na sebapropagáciu.
Realitný maklér sa vyžaduje okrem šikovnosti a priebojnosti aj dobré komunikačné schopnosti a psychologický prehľad. Prvé výsledky možno očakávať najskôr o rok. A preto má spočiatku zmysel vykonávať takéto činnosti iba ako dodatočný príjem - ako štartovací krok v rozvoji budúceho podnikania.
- Výhody kúpy bytu v novostavbe v štádiu rozkopávok
- Ekonomická možnosť: predaj nových garáží
Kúpa malých bytov (19 - 35 m2) na ďalší predaj je dobrý spôsob, ako investovať do novostavieb, ale ako všetko, aj tu sú úskalia.
Podstata stratégie: kúpa bytu alebo garsónky v novostavbe (do uvedenia domu do prevádzky) a o rok či dva predať ďalej. Malé štúdiá a jednoizbové apartmány najlepšie rastú v cene a sú likvidnejšie než veľké byty.
Potrebný čas - iba tri dni. Jeden deň na nájdenie vhodnej nehnuteľnosti, druhý na predloženie dokladov banke a tretí na podpis zmluvy.
Pri investovaní do nových budov na ďalší predaj počas krízy je potrebné pamätať na niekoľko dôležitých bodov:
- je lepšie vybrať si nové budovy v posledných fázach výstavby, pretože existuje možnosť nedokončenej výstavby;
- vývojári musia byť starostlivo kontrolovaní;
- Predať novostavbu na sekundárnom trhu je náročné.
Jednoznačným plusom je, že v čase hospodárskeho poklesu je cena nového bývania oveľa nižšia. Ale potom, keď príde kríza, nehnuteľnosti získajú späť infláciu, zatiaľ čo peniaze sa znehodnotia. To znamená, že najlepšou stratégiou je nakupovať počas krízy a predávať po skončení krízy, na vrchole ceny.
Teraz je hlavným problémom na trhu s nehnuteľnosťami to, že sekundárny trh zamrzol. Legálne, ak ste kúpili byt a developera a potom ho predali (bez toho, aby ste tam čo i len deň bývali), ide už o ďalší predaj na sekundárnom trhu. Hypotéka na vedľajšiu nehnuteľnosť nie je príliš výhodná a veľa ľudí si radšej zoberie novostavby s nižším úrokom. Preto môžeme zvážiť všetko možnosť investície do nových domov a bytov na prenájom a potom ukončite obchod prostredníctvom predaja.
Na druhej strane, do 1. júla 2018 je možné kúpiť novostavbu za veľmi atraktívnu cenu. Vzhľadom na nadobudnutie platnosti zmien 218-FZ a postupné opúšťanie DDU odborníci očakávajú na jeseň 2018 zvýšenie cien na tomto trhu o 20-30%. Takže teraz si môžete kúpiť byt v novostavbe za najvýhodnejších podmienok a zvýšenie nákladov za 1-2 roky môže byť namiesto štandardných 30-40% oveľa viac - 50-60%.
Predstavte si toto:
Kúpili ste si byt za 2 100 000 rubľov.
Za 6 mesiacov vzrástla na hodnotu 2 600 000 - 2 700 000 rubľov.
Podľa výpočtov bude zisk od 500 000 rubľov.
Pozrite si fragment zo seminára Nikolaja Mrochkovského, kde sa podrobnejšie rozoberá stratégia investovania do nových budov na ďalší predaj:
(Fragment zo seminára – )
Výhody kúpy bytu v novostavbe v štádiu rozkopávok
Od momentu výkopu až po predaj všetkých bytov sa nehnuteľnosti predražujú o cca 40-50%. Preto je aj s prihliadnutím na hypotéku výhodná kúpa nehnuteľnosti: na úvere zaplatíme 7-8%, nehnuteľnosť narastie o 40-50% počas celej doby výstavby (1,5-2 roky). Rozdiel necháme na seba.
Pozrime sa, ako stúpajú náklady na novostavbu pri stavbe domu. Takže:
- Hneď po oplotení pozemku a začatí výstavby je to vyvolávacia cena.
- Vykopali jamu, vyliali základ - plus 10% nákladov.
- Postavili sme prvé poschodia - ďalších plus 10%.
- Boli dokončené horné poschodia - ďalších plus 10%.
- Dom sme odovzdali štátnej komisii - ďalších plus 10%.
- Rozdali kľúče - ďalších plus 10%.
Ak teda vezmete do úvahy odhad, môžete vypočítať, v ktorej fáze je pre vás najziskovejšie pripojiť sa k transakcii. Samozrejme, s ohľadom na situáciu na trhu a svoje finančné možnosti.
Posúdenie potenciálu bytu v novostavbe na ďalší predaj
Ak chcete správne vyhodnotiť objekt, musíte najprv určiť:
- Koľko izieb je výhodnejšie vziať? Aké veľkosti?
- Aké sú rozdiely v ziskovosti medzi jednoizbovým bytom, dvojizbovým bytom alebo trojizbovým bytom?
- Akými ukazovateľmi sa určuje likvidita objektu?
Odpoveď na tieto otázky nájdete vo videu " Posúdenie potenciálu bytu v novostavbe na ďalší predaj».
(Fragment zo seminára – Tajomstvo vytvárania peňažných tokov a kapitálu v oblasti nehnuteľností)
2 hlavné pravidlá napísané v krvi neúspešných investorov pri investovaní do novostavieb:
- starostlivo vyberajte developerov a domy, zvážte nielen ziskovosť, ale aj riziká;
- preskúmať možnosť vystúpenia z obchodu pred dodaním nehnuteľnosti (sankcie, príkaz) a zvážiť aj záložnú stratégiu – investíciu do nových budov na následný prenájom.
A nedávajte všetky vajíčka do jedného košíka. Ak je možné rozdeliť prostriedky do viacerých projektov, urobte tak!
Ekonomická možnosť: predaj nových garáží
Stratégiu predaja nehnuteľností môžete realizovať nielen pri novostavbách, ale aj pri garážach. Toto je skvelá voľba, ak sa ešte nechcete zaviazať k bytom. Dmitrij Koretsky v Barnaule investuje do garáží, ktoré sú stále vo výstavbe. Kúpi ich lacno v počiatočnom štádiu a predáva ich za 2-násobok ceny. Nedávno na pravidelnom stretnutí investorov Investičného územia Len hovoril o svojich skúsenostiach:
Pozrite si video „Killer Garage Investments“:
(Fragment nahrávky živé stretnutie investorov projektu Territory Investment v Moskve)
Aby som to zhrnul: možnosti sú a veľa z nich. Hlavná vec je naštudovať si detaily a vypočítať riziká!
Spätný predaj bytov po kríze opäť naberá na obrátkach. Prečítajte si článok o tom, ako zarobiť peniaze predajom bytov, akú metódu zvoliť a aké zručnosti sú na to potrebné.
V Európe a USA je rýchly ďalší predaj nehnuteľností alebo „preklápanie“ dlho populárny. V Rusku sa tento druh podnikania práve začína zakoreniť kvôli takým ťažkostiam, ako sú:
- veľké investície na začiatku;
- vysoké riziko nepredania nehnuteľnosti za požadovanú cenu;
- legislatívy a trhu s nehnuteľnosťami.
Avšak tí, ktorí študovali tému a nepodnikli unáhlené kroky, našli tekuté predmety na nákup, obišli svojich konkurentov a úspešne zarobili peniaze.
Ako začať zarábať peniaze predajom nehnuteľností
Zarábanie peňazí z ďalšieho predaja nehnuteľností by sa malo začať založením živnosti.
Byty si samozrejme môže kúpiť aj fyzická osoba. Len majte na pamäti, že príliš časté transakcie môžu upozorniť daňový úrad.
Okrem toho zaplatíte viac daní (13 % zo sumy predaja), ako keby ste sa zaregistrovali ako samostatný podnikateľ. Odpočet dane je možné získať len raz a na zákonom limitovanú sumu.
Výber daňového systému
Najpohodlnejšou možnosťou je zjednodušený daňový systém „Príjmy mínus náklady“. V tomto prípade zaplatíte 15 % z tohto rozdielu.
Ako vidno z tabuľky, úspory sú značné. Budete sa môcť pokojne venovať svojmu biznisu, ukázať zákazníkom, že pracujete oficiálne a legálne, získať si ich dôveru a nebudete sa báť pokút za nelegálne podnikanie.
Väčšina kupujúcich nehnuteľností na ďalší predaj vníma transakciu ako investície.
Predpokladá sa, že máte dostatok peňazí na kúpu bytu. Mal by zahŕňať prípadné náklady na papierovanie, opravy a účty za energie.
Predaj nehnuteľnosti môže trvať dlho. Preto je dobré, ak ide o „voľné“ peniaze, ktoré v blízkej budúcnosti nebudete potrebovať.
Namiesto kúpy prvého bytu alebo domu, na ktorý narazíte, musíte analyzovať trh s nehnuteľnosťami vo vašom regióne a meste.
Vykonávame výskum
- Zistite, ako sa rôzne nehnuteľnosti predávajú na základe nasledujúcich ukazovateľov:
- typ konštrukcie;
- trieda bytov;
- umiestnenie;
- sezónnosť.
- Ponuku a dopyt po novostavbách a vedľajšom bývaní treba posudzovať samostatne.
- Zhodnoťte situáciu na trhu developerov a realitných kancelárií.
Niektorí neseriózni developeri si pokazili povesť natoľko, že ich byty sa aj napriek lokalite v dobrej lokalite a zľavám predávajú oveľa horšie. Platí to najmä vtedy, ak sa chystáte kúpiť byt v rozostavanej budove.
Po takejto analýze si budete vedieť predstaviť približné rozloženie cien bytov určitej úrovne a stavu, aby ste nepreplatili vzduch a neprišli o peniaze pri predaji.
Kúpa bytu v novostavbe na ďalší predaj
Opätovný predaj nehnuteľností v nových budovách môže priniesť v priemere 500 tisíc rubľov na transakciu. Treba si však pozorne naštudovať všetky úskalia, aby ste ich včas obišli.
Zvážme možnosti nákupu.
1. Stavba v štádiu základovej jamy.
Toto je najziskovejšia možnosť. Po dokončení stavby je možné k cene pripočítať 40-50% pôvodných nákladov.
Existujú dve hlavné nevýhody:
- pravdepodobnosť nedokončenej stavby alebo oneskorenia počas výstavby;
- Na predaj budete musieť dlho čakať.
2. Dom vo výstavbe.
Pri byte v rozostavanej budove je situácia jednoduchšia: pravdepodobnosť nedokončenej stavby je oveľa nižšia a menej sa čaká. Zarobíte však menej, asi 500-600 tisíc rubľov, v závislosti od záberov.
3. Kúpa dokončeného bytu s dokončením alebo bez.
Ak chcete zarobiť na ďalšom predaji bytu, tretiu možnosť môžete rovno zahodiť. Predať hotový nový byt nad cenu developera nie je jednoduché a to sa podarí až po niekoľkých rokoch, keď (a ak) zdražie.
Faktom je, že takýto byt sa skutočne predá na sekundárnom trhu, aj keď ste v ňom nebývali ani deň. Na takéto bývanie je ťažšie získať hypotéku, preto je pre kupujúcich menej atraktívne.
Je dôležité pochopiť, že aj sumy, ktoré som uviedol ako príklad, môžete zarobiť iba vtedy, ak dobre rozumiete trhu.
Ak uvažujete o novostavbách ako o objekte na podnikanie, potom si dôkladne preverte developera a posúďte likviditu transakcie dlho pred jej realizáciou. Ani ten najlepší byt nemusí byť nikomu k ničomu, ak sa tam dostať sobom trvá tri dni.
A hneď zamierte na jednoizbové, dvojizbové byty a štúdiá, keďže na predaji veľkých bytov je oveľa ťažšie zarobiť. Sú drahšie a je po nich menší dopyt, takže proces predaja môže trvať dlhšie.
Napriek tomu, že tento biznis u nás nie je veľmi rozšírený, konkurencia v ňom existuje. Nie je veľa ziskových možností pre byty a mnohé z nich sa ani nedostanú na voľný trh a zostávajú v uzavretých databázach realitných kancelárií.
Ak sa k takýmto zdrojom dostanú iba špecialisti na trh s nehnuteľnosťami, potom Bankrotové obchodné platformy sú otvorené pre každého, a na nich nájdete stovky možností pre tekuté byty.
Mimochodom, konkurencia na konkurznom trhu je výrazne nižšia ako pri priamom nákupe bytov na ďalší predaj.
Ako je to možné, vzhľadom na zjavné výhody kúpy bytu za cenu 50-70% pod trhovou cenou? Málokto o tejto príležitosti zatiaľ vie alebo nechápe, prečo sú ceny v aukcii také nízke a dozviete sa to z videa s naším odborníkom.
Kam investovať trochu peňazí?
Povieme vám viac o tom, ako fungujú aukcie a o najlepších stratégiách na nákup skrachovaných bytov, domov a áut v bezplatnej majstrovskej triede:
zaujímavé?
Kúpa sekundárneho bývania na ďalší predaj
Ako výhodne predať byt zakúpený na sekundárnom trhu? Hlavné je zhodnotiť návratnosť investície. Na to máte k dispozícii oveľa viac počiatočných údajov, pretože byty sa nachádzajú v obývaných oblastiach s už vybudovanou infraštruktúrou: dopravné zastávky, obchody, škôlky, školy a polikliniky.
Pri kúpe bytu na sekundárnom trhu si rozpočítajte aj náklady na prípadné opravy. Môže to byť rôzne: od kozmetickej úpravy a výmeny tapiet až po veľkú obnovu bývania po požiari alebo povodni.
Na rozdiel od názoru, že sa oplatí kupovať iba byty v stave „prísť a bývať“, pri nákupe v konkurzných aukciách sa nebojte uvažovať o objektoch, ktoré nie sú až tak zjavne atraktívne.
S týmto prístupom rýchlo nájdete v aukcii byt, ktorý sa dá kúpiť 2-3 krát lacnejšie, ako je trhová hodnota, a vaša prirážka pri predaji pokryje náklady na opravy.
Prečítajte si podrobné pokyny na nákup bytov v aukcii v článku:
Výťažkom z predaja musia organizátori dražby splatiť dlh úpadcu, takže dražba začína vyššou cenou a tá potom klesá. Likvidita takýchto častí sa však môže líšiť, takže predaj majetku dlžníka si vyžaduje opatrný prístup.
Významnou výhodou je, že nielen vidíte fotografie a videá a môžete prísť na stránku, ale máte tiež možnosť zoznámiť sa so všetkými dokumentmi pred nákupom. Budete tak vedieť posúdiť likviditu nehnuteľnosti a prehľadne vypočítať svoj zisk.
V tomto videu náš analytik analyzuje základnú analýzu likvidity bytu 50 km od Petrohradu, ktorý sa predáva v konkurze:
Kúpiť byt blízko Petrohradu lacno?
Ak chcete výhodne predať nehnuteľnosť na sekundárnom trhu, môžete stráviť dni a noci najprv hľadaním ziskovej možnosti a potom nájdením kupca ochotného zaplatiť premrštenú cenu.
Ak nakupujete v konkurznej aukcii, máte alternatívu - Vzorec doktora Watsonačo je, že pred účasťou na aukcii nájdete kupca pre konkrétnu položku, takže Neriskujete absolútne nič.
Príjmy z prenájmu nehnuteľností
Na začiatku podnikania v oblasti ďalšieho predaja nehnuteľností sa prenájom bytov môže stať záložnou možnosťou.
Byt je vážna investícia. Ak ste si najprv kúpili predmet z vlastných prostriedkov a potom ho dali na predaj, potom nie je známe, ako skoro nájdete kupca; možno zajtra, možno o šesť mesiacov.
Počas tejto doby je možné kupovaný byt prenajímať, aby sa mu vrátili investície do jeho údržby.
Dlhodobý prenájom bytu prináša dobré zvýšenie miezd. Niektorí si kúpia niekoľko bytov a žijú len z týchto peňazí, dostávajú menej, ale každý mesiac.
Tento typ podnikania má svoje výhody:
- nemusíte študovať a neustále sledovať legislatívu v oblasti nehnuteľností;
- nebudete riskovať neustálym investovaním peňazí do nákupu nových bytov;
- nemusíte cez svoje účty míňať veľa peňazí, čo znamená, že platíte nižšie dane.
V konkurzných dražbách sa okrem bytov predávajú aj rôzne nehnuteľnosti.
Môžete si kúpiť a prenajať garáže alebo nebytové priestory, ktoré sú lacnejšie ako byty a sú medzi nájomníkmi žiadané. Môžete si tiež prenajať kancelárske alebo priemyselné budovy, ak ich priamo nepredáte.
Téme realitného biznisu sa podrobnejšie venujem v inom článku na blogu:
Spätný predaj iných nehnuteľností
Na ďalší predaj si môžete kúpiť čokoľvek, vrátane:
- kancelárske budovy a dielne;
- vidiecke domy;
- garáže a parkoviská;
- pôda;
- technické budovy.
Raz som kúpil priestory v mestskom kúpeľnom dome za 228 509 rubľov a predal som ich za 300 000 rubľov...
Prípad č. 7 kúpa pozemku z konkurzných dražieb vo Furmanove
Ako vidíte, ďalší predaj nehnuteľností spolu s ich prenájmom je sľubným miestom pre podnikanie, aj keď žijete v malom meste.
Aby však váš príjem rástol bez toho, aby ste museli pracovať 24 hodín denne, musíte zlepšiť svoje zručnosti a rozvíjať svoje investorské myslenie.
Školenie o predaji nehnuteľností
Nemusíte byť skúsený realitný maklér, aby ste mohli kupovať a výhodne predávať byty dlžníkov.
V Akadémii konkurzného konania učíme študentov vykonávať transakcie s nehnuteľnosťami danými do dražby podľa všetkých pravidiel:
- posúdiť likviditu objektu a vypracovať záložný plán na ukončenie transakcie;
- kompetentne pripravovať žiadosti o účasť vo výberových konaniach;
- komunikovať s konkurznými správcami a zhromažďovať čo najviac informácií o pozemku;
- identifikovať nerentabilné časti a správne konať v situáciách, keď sa uchádzač snaží vyhnúť plneniu svojich povinností
To umožňuje budúcim špecialistom, už vo fáze školenia, pochopiť, ako zarobiť peniaze na opätovnom predaji nehnuteľností bez zbytočných chýb a bez straty vlastných peňazí.
Povolanie špecialistu na ponukové konanie si nevyžaduje špeciálne vzdelanie a päťročné vysokoškolské štúdium, ak však máte záujem vstúpiť do tohto podnikania a naučiť sa odkúpiť akúkoľvek skrachovanú nehnuteľnosť s 50-70% zľavou, vrelo odporúčam naučíte sa zložitosti hľadania predmetov a účasti na aukciách.
Znalosti z oblasti judikatúry, marketingu, analytiky a priameho predaja nebudú pre prácu s nehnuteľnosťami zbytočné; aj bez nich však môžete získať 100-150% zisk, jednoducho pomocou overenej technológie.
Plán krok za krokom a jasný algoritmus spolupráce s investormi vás ochránia pred chybami a pomôžu vám rýchlo nájsť kupcov pre vaše nehnuteľnosti.
Ako nájsť „zlaté“ predmety v aukcii, ako aj pripraveného kupca alebo investora pomocou vzorca Dr. Watsona, sa dozviete na našom majstrovskom kurze, na ktorý vám radím prihlásiť sa práve teraz týmto formulárom!
zaujímavé?
Kliknite na tlačidlo a prihláste sa na bezplatnú majstrovskú triedu, kde sa dozviete o 5 krokoch vzorca Dr. Watsona, ako nakupovať autá, byty a domy v konkurzných aukciách s 50 - 90% zľavou!