Danes v moskovski regiji hiše za prodajo gradi na stotine, če ne na tisoče zasebnih razvijalcev.
Zanesljivih statističnih podatkov o »posameznikih« ni, vendar obstaja razlog za domnevo, da je obseg tega trga velik. "Glede obsega je trg hiš zasebnih razvijalcev primerljiv s trgom hišnih naselij," pravi Zhanna Shcherbakova, direktorica oddelka za podeželske nepremičnine pri Miel Real Estate. Če je temu tako, potem lahko skupni letni promet tega tržnega segmenta ocenimo na milijarde dolarjev.
Pojav je obsežen, vendar o zasebnih razvijalcih ni nič znanega.
Za razliko od razvijalcev hišnih naselij so "posamezniki" veliko manjši igralci.
Ne stremijo k ustvarjanju blagovnih znamk in nimajo sredstev za PR in oglaševanje. Poleg tega se izogibajo javnosti. Od ducata zasebnih razvijalcev, ki smo jih našli, jih je le tretjina navezala stik, le eden med njimi ni skrival svojega priimka.
Hkrati pa »posamezniki« predstavljajo zelo resno silo. Pred nekaj leti ena velika razvojna struktura ni kupila dobrega zemljišča severno od Moskve za gradnjo vasi. "Tam dela gospod N, ki ima povezave z upravo, najboljša zemljišča in številne začete projekte," so pojasnili v podjetju. "Ne bomo tekmovali z njim."
»Poznam zasebne razvijalce z odličnim ugledom v ozkih krogih, ki zgradijo 20–25 hiš na leto,« pravi Zhanna Shcherbakova. - V določenih segmentih je delež »posameznikov« velik. Na primer, v Rubljovki ni velikih zemljišč za razvoj, kar pomeni, da je malo zanimivo za velike igralce. Toda za zasebne graditelje so majhne parcele za dve do štiri hiše povsem dovolj.«
100 tisoč - in dobrodošli!
Na papirju je projekt razvijalca videti zelo preprost: "kupil zemljišče - namestil komunikacije - zgradil hišo - prodal." Poleg tega Rubljovka ni edino mesto, kjer zasebni gradbeniki gradijo hiše. Uspešno poslujejo v vseh segmentih – od najbolj elitnega do ekonomskega razreda.
Minimalna vstopnica na trg zasebnega razvoja je danes ocenjena na približno 100 tisoč dolarjev.
Da bi dosegli ta proračun, lahko kupite 6-8 hektarjev od vrtnarskega partnerstva (30-40 tisoč dolarjev), namestite komunikacije (v poceni različici - 10-20 tisoč dolarjev) in za petdeset tisoč zgradite hišo s površino nekaj več kot 100 kvadratnih metrov iz blokov pene ali poceni sendvič plošč. Takšno kočo brez dekoracije lahko prodate, če je kraj bolj ali manj spodoben, za 150 tisoč dolarjev.
Daleč od Moskve je mogoče novo kočo v ekonomskem razredu kupiti pri zasebnem razvijalcu za 80–100 tisoč dolarjev.
Na splošno je v gospodarskem segmentu očiten ogromen primanjkljaj in vsaka razumna ponudba takoj najde kupca. Na območju štirideset kilometrov od Moskve je eden od zasebnih razvijalcev pred kratkim izvedel naslednji projekt. Parcelo v velikosti 15 arov so razdelili na dve in na vsaki zgradili lično leseno kočo. Hiše so bile hitro prodane za 250.000 dolarjev.
Tukaj je primer iz drugega segmenta. Majhna parcela v velikosti 8 hektarjev z borovci v zaprtem naselju med avtocestama Rublevskoye in Novorizhskoye je razvijalca stala 250.000 dolarjev. Povezava komunikacij in gradnja hiše (350 kvadratnih metrov) - več kot 300 tisoč.
Dokončana hiša z zaključkom na ključ je danes naprodaj za približno 1 milijon dolarjev.
Vstopnica na razvojni trg v območju največjega glamurja - na Rubljovki - prav tako stane najmanj 1 milijon, vendar se dokončane hiše tukaj začnejo od 2 milijonov dolarjev.
Nobeden od zasebnih razvijalcev ne načrtuje manj kot 40-odstotnega dobička. "V ekonomskem razredu lahko donosnost uspešnih projektov doseže 100%, v elitnem segmentu pa v izjemnih primerih doseže 200–300%," pravi generalna direktorica Victory Group Tatjana Zvonareva. - Hkrati so večja tudi tveganja in čas izpostavljenosti v dragem segmentu. Če poceni predmeti navadno odidejo v treh do štirih mesecih, lahko dragi na kupca čakajo tudi leto in pol.«
Resne finančne naložbe v nakup zemljišča in kasnejša gradnja zadržujejo številne potencialne razvijalce in jih prisilijo, da delajo v segmentu ekonomskega razreda. Danes »posamezniki« za financiranje projektov najpogosteje uporabljajo lastna sredstva ali pritegnejo partnerje. "Zdaj bi lahko zgradil vas, vendar bi to zahtevalo vsaj 10 milijonov dolarjev," pravi razvijalec Andrey. - Zaradi premajhnega lastniškega kapitala zgradim le dve ali tri hiše na leto. Možnosti projektnega financiranja za tovrstne možnosti še ni. Če želite pridobiti bančno posojilo, morate zastaviti nepremičnino. Ampak ne bodo dali denarja za kočo v gradnji.
Koče vs vasiVečina zasebnih razvijalcev je osredotočena na množično povpraševanje: brez dodatkov, preprosto in kakovostno.
Običajno se v prvih projektih izdela določen model idealne hiše, nato pa se najdena rešitev (fasade, tlorisi, oprema) replicira. Nekateri posamezni razvijalci tako jasno oblikujejo svoj credo, da bi jim razvijalci hišnih naselij lahko zavidali. »Gradim samo koče v slogu koč,« deli skrivnosti svoje obrti Kirill, razvijalec z desetletnimi izkušnjami. - Vsi moji projekti nujno vključujejo kopalnico z okni, velike spalnice z garderobami, francoska okna od tal do stropa, visoke strope, ogrevana tla, garažo za dva avtomobila in kamin. Zadnje čase nameščam tudi električni pogon na vrata: stane le tisoč dolarjev, vrata, ki se odpirajo z obeskom za ključe, pa na kupca delujejo čarobno.«
Ni splošnih pravil za razvoj podeželskih hiš. Koncept določajo lokacija, velikost in oblika lokacije ter njena okolica. Hkrati mora razvijalec strateško razumeti trg.
"Ena od ključnih lastnosti zasebnega razvijalca je zmožnost realne ocene zmogljivosti mesta in razumevanja, kaj bo na tej lokaciji povpraševanje," pravi Tatjana Zvonareva. Vedno obstaja skušnjava zgraditi večjo hišo in jo postaviti v višji razred, kot bi stala. Na primer, v neki vasi Rubljovka na zemljišču, velikem sedem hektarjev, zgradijo palačo, ki "bi morala stati milijone samo zato, ker je Rubljovka." Dobro morate poznati tudi razpoloženje potrošnikov in ugibati tržne trende: zemljišče se kupuje danes, dokončano hišo pa bo treba prodati čez eno leto. Če na primer pretiravate z njegovo velikostjo, lahko končate v kategoriji nelikvidnih sredstev. Prav tako je treba priti do bistva z veliko drugimi podrobnostmi - postavitvijo, arhitekturnim slogom, stopnjo končne obdelave itd. In okusi kupcev se precej hitro spreminjajo, na primer klasične dvorce s stebri, verandami in portiki ne povzročajo več užitka. "Kljub velikemu povpraševanju po kočah je na trgu veliko slabo zasnovanih in zato neprodajnih stvari," je dejal eden od razvijalcev.
Konkurenca s hišnimi vasmi je ena od skritih sil za razvoj trga hiš zasebnih razvijalcev.
Danes hiše posameznikov stanejo v povprečju 30–40% manj kot njihovi analogi v vaseh in kupci to cenijo. Tudi ekonomika zasebnih lastnikov in razvojnikov vasi je nekoliko drugačna. Posamezniki imajo veliko krajše obdobje izvajanja projekta (leto v primerjavi z dvema do štirimi) in pogosto nižje stroške: razvijalci vasi so prisiljeni porabiti veliko denarja za povezovanje glavnih omrežij.
Vendar se trg spreminja in razlika v cenah sčasoma igra vse manjšo vlogo: kupci se aktivno obračajo k centraliziranim vasem. »Naselja zatirajo zasebne lastnike. Prihodnost je nedvomno v vaseh z enotnim konceptom, varovanjem, vzdrževanjem in skupno infrastrukturo: kupci želijo udobje in varnost. Vsi želijo živeti civilizirano,« pravi gradbenik Andrei, ki je, mimogrede, sam kupil hišo v centralizirani vasi.
"Moja edina neuspešna izkušnja pri gradnji koče je bila povezana s kaotičnim razvojem, kot je Šanghaj, tudi če je bila na Rubljovki, na prestižni lokaciji," pravi eden od razvijalcev. - Tam sem komaj vrnil porabljen denar. Zdaj bom gradil bodisi v vikend naseljih, kjer se zemljišča prodajajo brez pogodbe, bodisi v starih dačah. Nikoli več ne bom stopil v vasi, »polja« ali »Šanghaj«!«
Tipologija razvijalcev
Komunikacija z nepremičninskimi posredniki in razvijalci je omogočila identifikacijo več skupin zasebnih razvijalcev z različnimi strategijami na trgu.
"Lokalni monopolisti" specializirani za gradnjo na določenem območju ali celo v enem kraju. Pogosto se izberejo gozdne stare dače, kot so Malakhovka, Aprelevka ali Nemchinovka. Ponavadi tam živijo in so zato dobro orientirani v tem omejenem prostoru, saj poznajo preference tamkajšnjih kupcev. Za vse parcele, ki se prodajajo, prvi izvejo »domačini« in jih pogosto kupijo ceneje kot na trgu.
"Zgradili so ga zase" sprva zgradijo hišo zase, nato pa se izkaže, da jim iz nekega razloga ne ustreza. Ali pa se za prodajo odločijo, ker se izkupiček bolj splača porabiti za nakup druge parcele in tam zgraditi novo hišo. Posledično se denar, namenjen za lastno stanovanje, začne prenašati z dobičkom od projekta do projekta.
Tukaj so tudi "blizu uprave" pooblaščenci uradnikov, na katerih so registrirane novo odvzete zemljiške parcele.
Del takega zemljišča se običajno takoj proda, da se izkupiček porabi za namestitev komunikacij in začetek gradnje hiš na preostalih parcelah. Toda "brezplačno" kvari - običajno to vpliva tako na kakovost gradnje kot na premišljenost koncepta kot celote. Del zemljišča včasih dolgo časa ostane nepozidan: uradniki ne pridejo do svojega deleža.
"Gradbeniki" izhajajo iz tehnologije, imajo v lasti na primer proizvodnjo lesa. Imajo poenostavljen tehnološki proces in spodobno kakovost, vendar so pogosto zgrajena na manj kot ugodnih lokacijah, saj nimajo neposrednega dostopa do tal.
Morda je najbolj zanimiva kategorija razvijalcev "Beli ovratniki".
To so najvišji menedžerji velikih moskovskih podjetij, ki razvijajo lastne razvojne projekte v moskovski regiji. Njihova prednost je razpoložljivost finančnih sredstev in dobro poznavanje potreb strank. Dovolj je, da preprosto gradijo "kot zase" in ljudje v njihovem krogu bodo to zagotovo cenili. To so najbolj ustvarjalni razvijalci, ki si prizadevajo ne le zaslužiti denar, ampak tudi uresničiti sebe.
Eden od teh razvijalcev se je med smučanjem v Evropi zaljubil v alpski slog in bil eden prvih, ki je zgradil koče v moskovski regiji. Drugi je navdušen nad novimi tehnologijami: »V gradbeništvu se nenehno pojavlja veliko novih izdelkov in želim jih preizkusiti. Na primer, uporaba prezračevanih fasad omogoča njihovo gradnjo tudi pozimi, kar bistveno skrajša čas gradnje. Enako je s hitrimi tehnologijami barvanja sten: je dražje, vendar prihrani čas. Z zmago v nekaj mesecih lahko bistveno izboljšate finančno uspešnost projekta!«
Mesto pod soncem
Zdi se, da je gradnja koč za prodajo donosen in nezapleten posel. Prva misel, ko ga srečaš: "Tudi jaz to zmorem." Dobičkonosnost? Zelo visoko. Administrativne ovire? Praktično ne: kupil sem zemljo in jo zgradil. V primerjavi s projekti v mestu, kjer soglasja trajajo tri leta, je to raj. Posebno znanje? Tudi to se ne zdi potrebno: gradbeništvo se razume vsak, tako kot nogomet.
A ni tako preprosto. Začetnik bo neizogibno naletel na številne težave, ki so jih izkušeni razvijalci že rešili.
Eno glavnih tveganj tega posla je gradnja. Povabilo gradbenega podjetja močno zmanjša donosnost projekta, zato se najemajo predvsem ekipe, ki stanejo vsaj trideset odstotkov manj. Toda v tem primeru se povečajo tveganja, pa tudi stroški truda in časa za nadzor kakovosti gradnje in stroškov. »Uspeh projekta je v veliki meri odvisen od tega, ali imate delovodjo, ki mu lahko zaupate,« pravi razvijalec Sergei. - Doslej nisem našel take osebe. Karkoli se je zgodilo: pobegnili so z denarjem in morali so uničiti, kar so zgradili.«
Tudi s »svojim« delovodjo mora gradbenik obiskati njegovo gradbišče vsaj dvakrat na teden. Za ljudi, ki živijo in delajo v Moskvi, je to resno breme. "Zaključna faza vzame veliko časa," deli Dmitry. - Sam kupim vse zaključne materiale, opremo, vodovod. Poleg tega se med zaključnimi deli pojavi veliko vprašanj, ki jih je bolje rešiti sami: navsezadnje gradbeniki ne bodo naredili, kar je najboljše, ampak tisto, kar je za njih bolj priročno. Posledično so vikendi in dva do tri dopoldneva med delovnim tednom namenjeni gradnji.«
"Pri svojem prvem projektu bo začetnik kupoval gradbene materiale na trgih in v trgovinah, pri čemer bo preplačal vsaj dvajset odstotkov," pravi Kirill. - In vzpostavil sem povezave s tovarnami in velikimi veletrgovci, kjer imam popuste. Opeko mi na primer pripeljejo neposredno iz Belorusije.«
In končno, ena glavnih težav zasebne gradnje je povezana z iskanjem "pravega" zemljišča.
Na sekundarnem trgu je velika izbira, vendar ob natančnejšem pregledu večina lokacij ni primernih za komercialno gradnjo. "Skoraj dve leti in pol sem iskal stran za svoj prvi projekt," se pritožuje "mladi" razvijalec Dmitry. - Nekje so bili nedokončani dokumenti, nekje so bile težave s komunikacijo. Pa tudi neposrečena oblika lokacije, premalo zanimiva lokacija, neugodna soseska, težaven vhod in še marsikaj.”
»Pogosto so mesta izjemna zaradi številnih dejavnikov, vendar imajo, kot pravimo, »skrite mine«, ki jih kasneje ni mogoče nevtralizirati,« pravi drug graditelj. - Pred kratkim mi je bilo všeč mesto na čudoviti jasi blizu Istre. Stvari so šle v smeri dogovora, potem pa sem prek prijateljev izvedel, da ljudje pet let niso mogli graditi na tem mestu. Izkazalo se je, da lokalne oblasti živijo v sosednji koči in ne želijo, da bi bil razgled pokvarjen. Torpedirajo vse poskuse razvoja.«
Izkušeni razvijalci poznajo podrobnosti številnih lokacij in imajo praviloma dostop do obetavnih zemljišč.
Posebnost trenutnega trenutka je v tem, da so se v zadnjem času majhna zemljišča v moskovski regiji močno podražila - za nič manj kot 30–40% na leto. Posledično je danes zelo težko najti zemljišče, primerno razmerju med ceno in kakovostjo. En izkušeni razvijalec je za nekaj časa celo odložil nove projekte: "Vse postaja tako drago, jaz pa še ne razumem nove ekonomije in tega, kaj je treba vanjo zgraditi." Torej, če so prej, na hitro rastočem trgu, samo resne napake lahko preprečile zasebnemu razvijalcu dober dobiček, zdaj vstop na trg za nove igralce ni tako enostaven. Še posebej, če upoštevamo vedno večji pritisk vikend naselij.
Imeti svoj dom so modre in včasih nerealne sanje mnogih družin. In morda nikomur ni treba podrobneje razlagati, zakaj je neuresničljivo. Vse se spušča le v eno stvar – denar. Kako kočljiva snov! Zdi se, kot da je že v vaših rokah, a pogledate - ni jih tam. No, zahtevanega zneska ni mogoče prihraniti! Povprečen državljan bo moral za hišo varčevati štirideset let, če ne več. Ampak res si želim hišo, svoj dom! Kaj storiti? Konec koncev ne morete takoj zbrati celotnega zneska za nakup dokončane hiše?!
Obstaja samo en izhod - zgraditi hišo z lastnimi rokami. Dejansko je to odličen način za prihranek denarja. Recimo, da ste zbrali določen znesek. Ni dovolj za nakup hiše, a zdi se, da smo že prihranili za gradbeni material. Potem je čas za ukrepanje. Oglejmo si korak za korakom vse potrebne korake.
Prvi korak je seveda projektna in predračunska dokumentacija. Vsi nimajo dovolj znanja za pripravo projekta in izračun ocene. To je stvar strokovnjakov in tukaj ni treba varčevati. Napačno izračunan projekt lahko vodi celo v katastrofo. Projekt morajo potrditi pristojni organi na gradbišču. Nato opravimo geodetska dela. To je spet stvar strokovnjakov, sami tega ne zmoremo. Nato morate izvesti komunikacije in se prepričajte, da ogradite gradbišče.
Zdaj lahko začnete z gradnjo. Glavni del začetne faze je temelj. Ali ga lahko napolnite sami? Če ne, bodo spet potrebni specialisti. Ali beležite svoje stroške? To je treba storiti brez napak. Mimogrede, noben finančni izračun ne bo popolnoma natančen. Še vedno boste porabili več, kot ste načrtovali ob začetku gradnje. Inflacija, prekleto! Upoštevajoč to, ne začnite z gradnjo, kot pravijo, s tesnim denarjem. Morala bi biti majhna rezerva (ali še bolje velika!). Ne smemo pozabiti, da se mora temelj "umiriti", ta proces pa bo trajal 3-4 mesece. Najboljša možnost za Rusijo se šteje za vlivanje temeljev jeseni, vendar je bolje začeti graditi spomladi. Seveda se vam ni treba truditi, in če časa zmanjka, potem vam ni treba zapolniti temeljev na običajen način, ampak uporabite možnost vijačenja. Lažje ga je sestaviti, ni vam treba čakati, da se "usede", in v nasprotju s splošnim prepričanjem ni nič dražji.
Temelje smo uredili, čas je za dvig sten. Glavno vprašanje je, iz česa bomo gradili? Zidana hiša? Stroški opeke se razlikujejo glede na regijo in kakovost. Če vzamete zelo poceni opeko, očitno delate napako. Prekratkotrajno je! Draga opeka bo trajala dolgo, vendar je cena visoka!
Navadno opeko lahko zamenjate z gaziranim betonom. Narejen je precej preprosto, sestavine so poceni, kar pomeni, da je cena gaziranega betona veliko nižja. Poleg tega ne boste potrebovali veliko cementa in peska, saj so te plošče položene na posebno lepilo, ki vsebuje cement. In veliko manj tega lepila se porabi in z njim je lažje delati.
Kakšna je še korist? Dejstvo je, da so plošče iz gaziranega betona večje in širše od navadne opeke. To bistveno pospeši postopek polaganja, stene pa v dobesednem pomenu besede rastejo tik pred našimi očmi. S skupnimi močmi lahko v enem tednu dvignete hišo na dveh nivojih. V tem smislu so koristni tudi žlebovi.
Mnogi ljudje imajo radi lesene hiše. Takšna lesena hiša je tudi cenejša od opečne, vendar pa vsi ne vedo, kako delati z lesom. To so hiše, ki se zgradijo najhitreje. Temelj na pilotih, stene so dvignjene iz lesa. Za to uporabljamo les s prečnim prerezom 15 x 15 cm, ni zelo drag in je za večino naših državljanov povsem dostopen.
Zdaj moramo delati na strehi in tleh. Izolacija, špirovci, ploščice, okenske in vratne odprtine, stropi in tla – tudi vse to zmore malokdo. Spet boste morali poklicati na pomoč strokovnjake ali strokovnjake iz vrst svojih prijateljev. Mimogrede, to je odličen prihranek. Prijatelji za svoje delo ne bodo zahtevali veliko denarja, pomagali pa bodo tudi z nasveti. Povedali vam bodo na primer, da se za izolacijo bolj splača uporabiti mineralno volno, ker je cenejša.
Pravzaprav so vsa dela na gradnji hiše zaključena. Končna obdelava in notranja oprema se izvaja, ko bo denar na voljo. A to ni tako pomembno, saj hiša že stoji. Veliko mojih prijateljev je svoje hiše zgradilo z lastnimi rokami. Izgledajo drugače. Obstajajo tudi dovršene zgradbe, okrašene z različnimi stolpiči in erkerji. Obstajajo preprosti pravokotniki brez naborkov. Združuje pa jih ena stvar – ljubezen, s katero so bile te hiše zgrajene. Torej gradite, gospodje, in ne bojte se težav!
Gradnja hiš za prodajo je eden najbolj donosnih poslov. A nič ni zastonj, zato je ta posel eden najdražjih. Poleg tega so za vsako novogradnjo nenehno potrebna velika vlaganja. Če pa vas še vedno žene želja po ustvarjanju velikega podjetja, lahko gradnja hiš za prodajo postane vir znatnega dohodka za vas. Kako odpreti gradbeno podjetje in kaj potrebujete za to, vam bomo povedali v tem članku. Priporočamo tudi, da preberete članke: in
Kako zgraditi podjetje - graditi hiše za prodajo
Gradnja domov za prodajo se morda zdi zapletena in dolga pot do dobička. A v resnici ni tako zapleteno. Na stopnji registracije boste poleg standardnega postopka potrebovali še enega - članstvo v SRO. SRO je samoregulativna organizacija, ki vam bo omogočila sodelovanje v gradbeništvu. Brez članstva bodo vaše zgradbe nezakonite.
- Zemlja
- delavci
- Tehnika
- Materiali
Kje dobiti zemljišče za gradbeno podjetje?
Ne morete kar graditi na praznem zemljišču, morate ga kupiti. Če nameravate zgraditi kočo, potem je nakup zemljišča lahko dobra naložba. Konec koncev bo po izboljšanju njegova cena večkrat poskočila v nebo. Poleg tega bo prodaja koče z zemljiščem prinesla več dobička. Toda hkrati je za gradnjo stanovanjske stavbe potrebna površina veliko manjša. Dovolj je parcela, primerljiva z dvema ali tremi hišicami. In stroški zemljišča se bodo hitreje izplačali.
Poleg tega bo za začetek gradnje potrebno geodetstvo, merjenje zemljišča in postavitev komunikacij. Logično je, da bo za stanovanjsko hišo to delo potrebno veliko manj. Zato veliko gradbenih podjetij raje začne z gradnjo visokih stavb.
Zaslužkarji
Poleg očitne ekipe graditeljev bo takšno podjetje zahtevalo še druge strokovnjake. To so načrtovalci, oblikovalci, programerji, pravniki, računovodje.
Posel gradnje stanovanj za prodajo je v primerjavi s preteklimi leti doživel nekaj sprememb. Danes se najem gradbenikov loteva veliko bolj resno in skrbno. »Obiskovalci sosednjih držav« brez registracije in delovnih dovoljenj lahko povzročijo visoko kazen.
Kar zadeva odvetnike in računovodje, njihovih storitev ne boste potrebovali stalno. Zato bi bilo pametneje, da bi prihranili denar, najeti prihajajočega strokovnjaka ali to delo oddati zunanjemu izvajalcu.
Stroji in oprema
Veliko start-up podjetij uporablja najeto opremo. Vendar je bolje, da opremo odkupite ob prvi priložnosti in to lahko storite postopoma. Za gradnjo hiše boste potrebovali naslednjo opremo:
- Težka gradbena oprema
- Oprema za delo z betonom in drugimi raztopinami
- Oprema za obloge
- Razsvetljava
Če se bo vaše podjetje ukvarjalo tudi s popravili gotovih objektov, boste potrebovali tudi opremo za popravila.
Težka gradbena oprema- To je najbolj potrebna in najdražja oprema za zgradbe. Sem sodijo žerjavi, buldožerji, traktorji, vrtalne naprave itd. Najpogosteje so kupljeni na lizing.
Oprema za delo z betonom Je cenejši, zato ga lahko takoj kupite. Sem spadajo mešalniki betona, betonske črpalke ali mešalniki, pnevmatske črpalke, ometna postaja, vedro za malte itd.
Oblagateljska dela izvedemo z uporabo opažev, gradbenih odrov in gradbenih odrov. Včasih jih zamenjajo navadni žerjavi, ko je treba opraviti delo na samem vrhu. Na gradbišču je potrebna začasna razsvetljava. V ta namen se najpogosteje uporabljajo ksenonske sijalke z belo svetlobo, saj so sposobne osvetliti oddaljene predmete.
Gradbeni materiali
Materiali za vsako vrsto hiše bodo različni. Za večnadstropne stavbe se običajno uporabljajo plošče. Zahvaljujoč veliki površini plošče se taka hiša "sestavi" precej hitro. Res je, da panelne hiše zahtevajo dodatno izolacijo, sicer bo pozimi v notranjosti hladno.
Opeka je eden najdražjih in najkakovostnejših gradbenih materialov. Največje povpraševanje po zidanih hišah. Res je, da so stroški stroškov tukaj veliko višji kot pri panelnih. Zato bo končna cena stanovanj visoka.
Okvirne tehnologije se danes pogosto uporabljajo za hišne zgradbe. Stroški gradnje takšnih hiš so razmeroma nizki.
Zaključek
Če želite odpreti lastno gradbeno podjetje, je najbolje začeti z obrobja mesta. Zaradi visoke donosnosti in starosti tega posla je konkurenca tukaj impresivna. A kljub temu se vsakič pojavi vedno več novih razvojnih organizacij, ki najdejo načine, kako se prebiti in samozavestno obstati ob boku »starih podjetij«.
Poslovne ideje: storitve brez naložb! Z dobičkom 30.000 rubljev! Agrobiznis: donosna področja, stroški za 7 donosnih vrst dejavnosti + koristni nasveti! Tvegane naložbe: koncept, 7 funkcij, 6 zanimivih dejstev in navodila po korakih za vlaganje + TOP 7 najboljših skladov v Rusiji!
Posel gradnje objektov za prodajo je najbolj donosen in najdražji med vsemi možnimi. Če pa ga pravilno organizirate, lahko zagotovi visok in stabilen dohodek.
Najprej se morate odločiti, kaj boste zgradili za prodajo - podeželske hiše, vikende, mestne hiše ali stanovanjske zgradbe. Menijo, da je eno najbolj donosnih področij gradnja vikend.
Registracija podjetja
Poleg te registracije morate postati član posebne samoregulativne organizacije (SRO). Samo članstvo v takšni organizaciji vam omogoča legalno gradnjo hiš.
Zemljišče za gradnjo
Odlična naložba je nakup zemljišča za gradnjo vikend skupnosti. Po ureditvi se bo njegova cena večkrat povečala. In lahko prodate hiše skupaj z zemljo, kar bo samo povečalo vaš dobiček. Toda nakup velikih površin zahteva velike stroške. Zamisel o nakupu zemljišča za stanovanjsko hišo je videti bolj proračunsko prijazna. Potrebno je veliko manj in veliko hitreje se bo povrnilo.
Tudi na stanovanjsko hišo je treba priključiti manj komunikacij, lažje je meriti zemljišče in ga geodetizirati. Zato se gradbena podjetja raje odločijo za gradnjo stanovanjskih hiš.
Ločeno vprašanje je, kje točno iskati zemljišče. Še enkrat, če govorimo o stanovanjskih stavbah, potem je bolje začeti razvijati obrobje mesta. Tam je konkurenca bistveno manjša in novincu v tem poslu nihče ne bo preprečil pridobivanja prvih izkušenj. Toda tudi na obrobju morate izbrati gnečo v priljubljeni smeri. Upoštevajte lokalno pokrajino - ljudem je vseeno, kakšen bo pogled iz njihovega okna.
Primerno parcelo lahko najdete, če plačate storitve nepremičninskega posrednika. Običajno se tak strokovnjak zaveda, kaj je na trgu, po kakšnih cenah, in vam bo pomagal najti primerno možnost. Parcelo lahko najdete tudi prek posebnih dražb, vendar ta rešitev zahteva dodatne finančne stroške.
Pripravljalna dela
Pred začetkom gradnje je treba opraviti analizo tal, da bi natančno vedeli, kakšne temelje je treba postaviti za gradnjo hiš. Te storitve opravlja geodetska služba.
Po zaključku se morate obrniti na strokovnjake za pripravo projektne dokumentacije. Poleg same zasnove hiše boste potrebovali veliko povezanih dovoljenj, zato je bolje, da se za to dokumentacijo obrnete na strokovnjake. S tem paketom dokumentov se morate obrniti na regulativne organe za odobritev.
Izdajo tehnične pogoje za vse potrebne komunikacije: vodovod, kanalizacijo, električna omrežja itd. Tudi ta dela morajo izvajati strokovnjaki ustreznega profila.
Gradnja
Zdaj je vredno iskati ljudi, ki bodo izvedli dejansko gradnjo. Najem gradbenega podjetja je nerentabilen - vzel bo večji del dohodka. Najeta posadka bo stala manj. Res je, v tem primeru boste morali pogosto obiskovati gradbišče in spremljati potek dela. Pozorni bodite tudi na to, da ima vsak gradbenik delovno dovoljenje in registracijo, sicer vas čakajo hude kazni.
Poleg gradbene ekipe je potrebno najeti računovodje, pravnike, programerje, projektante, projektante itd. Res je, ker njihovih storitev ne potrebujete nenehno, jih lahko najamete za projektno delo ali te storitve najamete zunanjim izvajalcem.
Oprema in tehnologija
Za organizacijo gradnje hiš morate imeti naslednjo opremo:
- Osvetlitev: ksenonke z belo svetlobo.
- Za fasadna dela: gradbeni odri, gradbeni odri, opaži.
- Za delo z maltami: ometne postaje, pnevmatske črpalke, mešalniki, betonski mešalci in druga oprema.
- Težka gradnja: vrtalni stroji, traktorji, buldožerji itd.
Sprva ga lahko najamete, vendar po možnosti s pravico do odkupa, če nameravate poslovati na več kot enem projektu. Težko opremo skoraj vedno najemajo, saj je precej draga. Prav tako je vredno postopoma kupiti opremo za popravila, če nameravate prodajati hiše z že pripravljenimi popravili.
Gradbeni materiali
Gradbeni materiali za hiše so odvisni od vrste stanovanja, na katerem se odločite graditi svoje podjetje. Za večnadstropne zgradbe se uporabljajo plošče, ki omogočajo hitro postavitev okvirja stavbe. Vendar potrebujejo dodatno izolacijo.
Opeka velja za najkakovostnejši, a tudi najdražji material. Stroški takšne gradnje so visoki, tudi prodajne cene so bistveno višje od panelnih hiš, vendar je povpraševanje po takih hišah zelo veliko.
Počitniške hiše so zgrajene z okvirnimi tehnologijami. So relativno poceni, stroški hiš so nizki, vendar je povpraševanje vedno visoko. Zato se domneva, da je gradnja vikend skupnosti zelo donosen posel.
Če želite zmanjšati stroške gradbenih materialov, se morate obrniti neposredno na dobavitelje. To vam bo omogočilo, da prihranite približno 20% denarja, namenjenega nakupu surovin. Vendar nikoli ne smete varčevati s kakovostjo.
Odhodki in prihodki
Preprosto je uganiti, da bo podjetje zahtevalo znatne naložbe na vsaki stopnji dela: nakup zemljišča, priprava projektne dokumentacije, delo izvajalcev, gradbeni materiali, zaključna dela itd.
Skupni stroški dela, pa tudi stroški na kvadratni meter, se zelo razlikujejo glede na regijo Rusije. Na primer, če gradite svoje podjetje v srednjem pasu, lahko na kvadratni meter nastavite cene na 20 tisoč rubljev, v velikih mestih pa do 40 tisoč rubljev. V povprečju, ko ste v projekt vložili 2 milijona rubljev, ga lahko prodate za 3 milijone rubljev.
Kako hitro se bo podjetje izplačalo, je odvisno od razreda vaše gradnje. Stanovanja v ekonomskem razredu se hitreje prodajajo, vendar je dohodek od njih na koncu nižji kot od luksuznih stanovanj.
Tradicionalno velja, da mora vsak človek zgraditi hišo, posaditi drevo in vzgojiti sina. Zadnji dve točki sta tema za ločeno razpravo, kar zadeva prvo točko, lahko zgradite hišo ne le za lastno bivanje, ampak tudi za kasnejšo prodajo. In lahko se izkaže za zelo donosno naložbo, če upoštevamo vse dejavnike.
Zelo pomembna je lokacija zemljišča, na katerem je predvidena gradnja, in možnosti za razvoj območja. Tudi če upoštevamo situacijo s parcelo poletne koče, možnost gradnje hiše na njej in nato prodaje ne bo dala veliko možnosti: celoten znesek, za katerega se bo vrednost parcele povečala zaradi prisotnosti hiše, bo "pojedo" stroški gradnje. Če pa obstajajo resni razlogi za domnevo, da bo v nekaj letih parcela v mejah mesta, kjer bosta zagotovljena oskrba s plinom in vodo, potem se bo cena parcele s hišo povečala.
Prav tako je treba oceniti stopnjo povpraševanja po stanovanjih na območju, kjer se namerava graditi: večje kot je povpraševanje, dražje se lahko hiša proda. Vendar na tako ugodni lokaciji zemljišče ni poceni, zato je treba razmerje med stroški in pričakovanimi prihodki dobro izračunati.
Takšnega posla ne bi smeli začeti v času gospodarske krize - kupca za hišo bo težko najti, ko ljudje nimajo denarja. Bolje je počakati na ugodnejši čas, ko bo gospodarstvo v razcvetu.
Mnogi verjamejo, da lahko dobijo prave koristi od gradnje in prodaje hiše le, če je hiša videti privlačna, hkrati pa je zgrajena iz najcenejših materialov. Privlačen videz je seveda potreben, vendar ne smete varčevati z materiali. Navsezadnje poceni materiali praviloma niso visoke kakovosti - intelektualne ravni in znanja potencialnih kupcev pa ne gre podcenjevati!
Za vsak dom ni enostavno najti kupca. Na primer, navadne opečne hiše se kupijo veliko lažje kot okvirne hiše - za okvirno hišo je skoraj nemogoče najti kupca. Lesene hiše so zelo povpraševane zaradi svoje okolju prijaznosti, vendar je povpraševanje po njih še vedno manjše kot po zidanih.
Pomemben del stroškov gradnje hiše predstavljajo plačila zaposlenih. Pri tem lahko prihranite, če vse delo opravite sami. To seveda predpostavlja, da ima oseba ustrezna znanja, izkušnje in izkušnje ter ji vir dohodka, od katerega živi, omogoča združevanje dela z gradbeništvom.
Z gradnjo ne bi smeli odlašati: navsezadnje cene vseh potrebnih materialov rastejo, zamuda pri gradnji bo neizogibno vodila do višjih stroškov.
Če pa je treba gradnjo dokončati čim prej, potem, ko je hiša pripravljena, se vam ne bi smelo posebej muditi, da bi jo prodali. Najbolje je počakati, da povpraševanje po stanovanju v določeni regiji doseže vrhunec - saj bo takrat mogoče hišo prodati po najvišji možni ceni.